한국공인중개사협회 충북지부에 의뢰해 현장에서 활동하는 부동산 시장 전문가인 공인중개사 4명에게 청주 부동산 시장의 현주소와 향후 아파트 분양시장과 매매시장 전망에 대해 물었다. 지역별 균형을 맞추기 위해 상당구·흥덕구·청원구에서 각 1명을 추천받고, 김태근 충북지부장에게 총평을 들었다.

이성열 중개사는 현재의 시장 분위기가 향후 3년간은 지속될 것이라고 전망했다. 이 중개사는 “세종시 건설 등 여러 호재를 통해 청주 아파트는 상승요인이 있었지만 2010년까지 억눌린 분위기다. 그랬던 것이 4년 전부터 급격한 상승세로 돌아섰다. 아직 수요가 있고, 여전히 공급은 충분치 않다”고 전망했다. 강기범 중개사는 “오창지역에는 센토피아, 하늘채, 칸타빌 등이 10년 만에 분양을 진행되고 있다. 아직도 통합 시너지가 시장에 적용되지 않았고, 시장을 끌고 갈 동력이 충분하다”고 설명했다.

그는 최근 공급 과잉으로 세종시가 일시적인 전·월세 시장 거래가격이 하락했다는 점을 지적하며 이로 인해 오송 등 청주시 전·월세 수요가 일부 세종시로 흘러들어가기는 했지만 거래시장 분위기는 당분간 세종시를 압도할 것으로 내다봤다.

동남지구는 2016년 대원의 분양을 시작으로 18필지에 대한 분양이 순차적으로 진행될 전망이다. 앞선 두 전문가는 이제까지와 같이 웃돈이 형성되는 정도의 호황은 아니더라도 동남지구 분양까지는 어려움이 없을 것이라고 전망했다.

세종시 공급과잉, 오송 전월세 이탈

반면 노재영 중개사는 현재가 정점이고, 더 이상 아파트 분양권이 투자가치를 갖기는 어려울 것으로 전망했다. 노 중개사는 “율량지구나 용정지구 등 최근 4년 새 분양된 아파트의 경우 분양가 대비 최대 1억원이 더해진 가격에 거래되고 있다. 겉보기에는 아파트 거래를 통해 큰 수익을 낸 것처럼 보이지만 실제 이익은 분양권 전매를 통한 차액인 최대 5000만원 정도”라고 설명했다. 나머지 5000만원 정도는 인테리어 비용 등 비용과 재투자 금액이라는 것이다. 본인이 청약해 당첨된 경우가 아니라 웃돈을 주고 분양권을 샀다면 사실상 이익이 없다는 것이다.

노 중개사는 중도금 무이자가 사라진 것도 투자를 위축 시킬 것으로 내다봤다. 그는 “중도금 무이자의 경우 중간에 비용이 발생하지 않지만 이자후불제는 추가 비용이 발생한다는 점에서 실수요자 중심으로 재편될 가능성이 높다”고 진단했다.

김태근 지부장은 “너도나도 달려들 때가 조심해야 할 때”라고 지적했다. 김 지부장은 “현재 아파트 분양·매매시장이 활황인 것은 사실이다. 최근 5년 새 작은 평형 아파트는 2배 가량 올랐다. 다른 지역의 상승주기와 비교하더라도 지금이 정점이다. 향후 아파트 거래시장은 지금 수준에서 횡보할 것이다. 분양시장도 같은 맥락이다”이라고 말했다.

사업지연 동남지구, 변수 많아

동남지구에 대한 전망과 관련해서는 사업 지연에 따른 위험성을 제기했다. 김 지부장은 “동남지구 분양에 앞서 크고 작은 분양이 예고되고 있다. 테크노폴리스와 문화동 주상복합, 호미지구는 물론 지역주택조합의 형태도 분양을 예고하고 있다.

특히 재개발이 지지부진 했던 지역에서 지역주택조합으로 전환하려는 움직임들이 있어, 이들이 계획대로 공급한다면 동남지구가 어려움을 겪을 수도 있다”고 진단했다. 현재 오창 센토피아를 비롯해 강내 조합원 아파트, 옥산, 영운동 한마음 등 지역주택조합을 통해 아파트를 공급하려는 움직임이 크게 늘고 있다.

청주 아파트 시장이 최근 수년간 호황을 누린 것에 대해서는 인구 증가를 주요 요인으로 꼽았다. 특히 지표에 잡히지 않은 실 거주자가 상당히 많다는 분석이다. 오창에서 활동하고 있는 강 중개사는 오창 배후지역인 음성·진천 소재 업체에 근무하는 젊은 층이 정주여건 등을 이유로 오창을 선호한다고 설명했다. 이들 상당수는 실거주지와 등록된 거주지가 달라, 이들을 통계에 포함한다면 주택보급률(103.8%) 등 청주시의 여러 지표에서 시장 전망이 현재보다 개선될 결과를 나타낼 것이라고 분석했다.

또 하나의 요인은 저금리다. 마땅한 투자처를 찾지 못한 여윳돈이 아파트 분양시장에 나온 것이라고 4명의 중개사 모두 입을 모았다. 김 지부장은 “주식투자는 종목선택에 따라 결과가 급변하는 반면 부동산은 얼마나 오르느냐의 차이일 뿐 큰 흐름은 같다는 점에서 투자처를 정하는 것이 어렵지 않다”고 말했다. 반면 노 중개사는 아파트 분양권 시장에 뛰어든 투자자들이 여윳돈이 많지 않은 젊은 세대라는 점을 들며, 이들에게 더 이상 투자할 수 있는 여력이 없다고 분석했다.

수익형 부동산과 관련해서는 이성렬 중개사가 복대동 등 중심 상권지역의 상가에 대한 문의가 늘었다고 답변한 반면, 노재영 중개사는 원룸이 지고 오피스텔이 성장할 것이라는 의견을 제시했다.

이들은 향후 3~4년간 3만세대 이상의 공동주택이 공급될 것으로 분석하며 규제완화 등 정부가 부동산 경기 부양책을 마련한다고 하더라도 3~4년 뒤에는 절대적 공급량이 많아져 아파트 시장이 어려움을 겪게 될 것으로 내다봤다.