오는 3월 오창과학산업단지내 아파트 5개 단지 동시분양을 앞두고 분양원가의 적합성에 대한 의문이 제기되고 있다. 값싸게 공급된 공공택지임데도 불구하고 예상 분양가가 400만원대를 훨씬 웃돌아 청주지역 분양가와 맞먹는 수준으로 나타났다. 취재결과 사업 시행사들은 당초 공공택지 분양가보다 2배가량 높게 대지비를 산정해 사업승인 신청서를 제출한 것으로 나타났다. 이에대해 일부에서는 “서민주택 공급정책에 따라 수용령까지 발동해 조성한 공공택지의 아파트 분양가가 일반 아파트와 차이가 없다면 누가 납득할 수 있겠는갚며 반박하고 있다.

오창과학산업단지내 공동주택용지는 모두 8필지 15만2609평에 달한다. 단지조성 사업자인 한국토지공사는 지난 96년 용지분양을 마쳤으나 97년 IMF가 닥치면서 아파트사업계획 승인까지 받은 3개 업체가 착공을 포기하고 말았다. 자금압박을 견디지 못한 지방 주택건설업체들은 계약금 수십억원을 날린채 해약하기도 했다. 우여곡절 끝에 토지공사가 공동주택용지 6필지를 매각처분한 가격은 1130억원으로 평당가는 74만원대인 셈이다.

하지만 올들어 청원군에 아파트사업계획 승인을 받았거나 협의중인 LCD산업(쌍용건설), 대원(대원), 죽전건설(원건설), 비케이씨앤디(중앙건설), 건우씨엠(한라건설), 이원건설(우림건설), 빌더스씨앤디(대우이안) 등 시행업체들은 공공택지 매입비용을 평당 130~140만원대까지 잡은 것으로 나타났다. 이는 한국토지공사의 공공택지 평당 공급가인 74만원에 비해 2배가량 상승된 가격이다. 전체 공동주택용지 15만2600평을 감안할 때 오창 공동주택용지에서 발생한 지가상승액은 800억원대에 달할 것으로 추정된다.

결국 오창단지의 예상 분양가로 알려진 평당 420~470만원은 이같은 지가상승분을 고스란히 반영한 것으로 볼 수 있다. 시행업체들은 사업지연, 금융비용, 제세공과금 등의 명목으로 대지비용(토지비용)을 최대한 높게 잡은 것으로 나타났다. 당초 공동주택용지를 분양받은 7개 사업주체 가운데 5개사가 사실상 토지를 전매했고 현재 시행사들은 매수과정의 ‘웃돈’을 분양원가에 반영할 수밖에 없다는 것이다. 

그러나 현재 공공택지 공급체계상 시행사들의 전매를 막을 뚜렷한 방법은 없다. 건교부가 지난해 12월 공공택지의 분양전매 금지와 분양신청 자격 강화를 발표했지만 이를 피해나갈 수 있는 방법은 얼마든지 있다. 아파트가 준공될 때까지 시행사가 명의를 그대로 가지고 시공권만 넘기면서 개발이익을 챙길 경우 전매행위에 해당하지 않기 때문이다. 이러한 편법으로 시행사는 막대한 양도차익을 얻을 수 있다.

또한 막대한 토지전매 웃돈은 아파트 분양원가에 그대로 반영돼 결국 서민주택공급을 위해 개발한 공공택지가 엉뚱한 업체의 배만 불려준다는 지적이다. 이에대해 청원군측은 “분양가 자율화 조치 때문에 자치단체에서 개입할 여지가 별로 없다. 사업승인신청서를 보면 대지비의 금융비용이 많은 편인데, 파이낸셜 대출이자가 18%까지 잡힌 곳도 있었다. 오창단지가 장기간 사업지연되면서 높은 금융비 부담을 인정할 수밖에 없다. 향후 아파트 분양 승인신청시 시행사들의 분양가 산정근거에 대해 충분히 검토해 보겠다”고 말했다.

1년전인 지난해 2월 분양한 청주 봉명동 현대 I파크 아파트의 경우 평당 분양가가 400만(34평형)~420만원(39평형) 수준이었다. 최대 평형인 54평형은 최고 수준의 내장재를 내세워 평당 500만원으로 책정했다. 오창단지의 분양예정가와 엇비슷한 가격대로 나타났다.당시 현대건설은 토지구획정리사업의 토목공사를 맡고 공사비 대물로 공동주택용지를 확보했다. 당시 평당 매입가는 ??만원으로 오창단지보다 평당 ?원이 높은 가격이다. 따라서 같은 수준의 분양가를 제시한다면 소비자를 납득시키기 어렵다는 지적이다.

공공택지를 이용한 업체들의 폭리에 대한 여론을 의식한 건교부도 이달초 청와대 업무보고에서 업체의 개발이익 독식을 막고 이를 환수하기 위해 채권입찰제 도입을 적극 검토하겠다고 밝혔다. 채권입찰제는 공공택지를 분양할 때 구입해야하는 채권의 최고가를 써낸 업체에 낙찰하는 방식으로 시행될 경우 건설업체의 개발이익 독식은 불가능해진다.

그러나 업계는 채권입찰제도도 채권 구입시 업체가 져야할 부담을 소비자들에게 전가시켜 분양가를 상승시킬 수 있다는 것을 지적한다. 또 공익성이 강한 공공택지의 개발이익을 그 시기만 늦출 뿐 여전히 업체가 대부분 가져가도록 한다는 점에서 택지개발지구의 공익적 사업목적에 맞지 않는다는 지적도 제기됐다. 

따라서 경실련은 근본적으로 문제를 해결하기 위해서는 택지개발지구내에 공영개발방식을 도입해야한다고 주장하고 있다. 공영개발 방식이란 정부와 지자체나 산하 공기업이 택지개발부터 아파트 분양까지를 모두 책임지고 아파트 건설은 시공사를 선정해 추진하는 것이 골자다. 이렇게 되면 건설업체는 경쟁입찰을 통해서 아파트 건설에만 참여하게돼 택지 전매 등을 통한 폭리 확보는 불가능해진다. 유럽이나 싱가포르의 경우 정부가 공공택지 조성공사만 하는 것이 아니라 주택건설 공사만 건설업자에게 발주해주고 분양까지 모두 책임지는 공영개발방식을 시행하고 있다.

(주택투기지역 지정, 오창단지 분양가 영향줄 듯)
정부는 지난 23일 청원군을 주택투기지역으로 추가지정해 작년에 지정된 서울 강남, 서초 등 전국 53곳을 포함해 주택투기지역은 모두 54곳으로 늘어난다. 지난 10일 국민은행의 전국 주택가격 동향조사 결과에 따르면 청원군은 지난 1월 한달동안 아파트 매매가격이 0.9% 올라 주택투기지역 지정 후보에 올랐었다. 전국의 주택 매매가격은 1월 중 전월대비 0.4%하락한 것으로 조사됐다.

주택투기지역에서는 주택을 팔 때 납부하는 양도세를 실제 거래가액에 따라 계산하기 때문에 국세청 기준시가(시세의 70~80% 수준)로 계산할 때보다 세금이 평균 20~30% 오른다는 게 재경부의 설명이다. 재경부는 주택투기지역 내에서 부동산을 팔 때 실제 거래가액에 따라 양도세를 부과하는 기준일을 2월 26일로 설정했다. 따라서 3월 동시분양할 오창단지 아파트의 경우 수도권의 부통산 투자자본 유입이 힘들어질 전망이다. 사실상 아파트 전매가 금지되기 때문에 실수요자가 아닌 투자목적의 분양신청이 크게 줄어들 전망이다. 여기에 철근등 건축자재 가격이 급등하고 있어 오창 동시분양 시행사들이 분양시점을 재고하고 있다는 소문도 나돌고 있다. 

또한 이같은 여건을 감안해 오창단지 동시분양 시행사들이 분양 예정가를 400만원 선으로 낮출 가능성이 있다는 분석이다. 동시분양의 특성상 분양가 사전조정이 여의치 않을 경우 상대적으로 토지비용 부담이 낮은 공공택지 계약업체에서 분양가 차별화 전략을 구사할 가능성도 점쳐있다. 지역 주택건설업체 관계자는 “오창단지의 공동분양 물량 5500세대를 전량 소화해내기 위해서는 수도권 투기자본 없이는 불가능하다. 하지만 주택투기지역으로 묶인 상황에서 선뜻 내려오기 힘들 것이다. 오창단지가 향후 신도시 개념의 타운을 형성할 것이기 때문에 지역 실수요자들의 눈높이에 맞는 분양가를 제시한다면 성과를 거둘 수도 있을 것”이라고 말했다.

또 이날 충북 청원군이 주택투기지역으로 추가지정돼 작년에 지정된 서울 강남, 서초 등 전국 53곳을 포함해 주택투기지역은 모두 54곳으로 늘어난다.
주택투기지역에서는 주택을 팔 때 납부하는 양도세를 실제 거래가액에 따라 계산하고, 토지투기지역에서는 토지·상가 등을 팔 때 실제 거래가액에 따라 세금을 계산한다.
부동산을 팔 때 실제 거래가액에 따라 세금을 내면 현재 국세청 기준시가(시세의 70~80% 수준)로 계산할 때보다 세금이 평균 20~30% 오른다는 게 재경부의 설명이다.
재경부는 “이들 투기지역 내에서 부동산을 팔 때 실제 거래가액에 따라 양도세를 부과하는 기준일은 오는 26일부터”라고 설명했다.

작년 12월에는 경기도 화성동탄 신도시 시범단지에서 택지 분양에 당첨된 시행사들이 800억원대의 시행이익을 보전해주는 조건으로 국내 L건설과 시공계약을 맺은 사실이 밝혀졌다. 공공택지를 분양받은 W건설, I건설 등 3개 시행사가 직접 아파트를 시공하지 않고 시공권만을 L건설 측에 넘기면서 800여억원의 전매차익을 챙기려 했던 것이다.

파문이 일자 이들 시행사들은 약정서를 파기하고 직접 시공에 나서기로 했다. 그러나 이 사건은 공공택지 웃돈 거래 실태를 적나라하게 드러낸 대표적인 예로 거론되고 있다. 만약 이 계약이 성사됐다면 시행사들은 아파트를 짓지 않고도 800억원의 이익을 챙길 수 있었다. 하지만 현행 공급체계상 아파트 분양원가에 대해 아무런 정보가 없는 소비자들은 비싼 분양가를 그대로 떠안아야만 했다

아파트 분양가 거품 논란이 일면서 '로또 추첨식' 공공택지 공급체계가 거품의 주범으로 지목받고 있다. 시행사들이 추첨으로 분양받은 공공택지를 팔아넘기면서 챙기는 수백억원의 웃돈이 고스란히 분양원가에 전가돼 아파트 분양가가 상승으로 이어지고 있기 때문이다.

공공택지는 한국토지공사나 대한주택공사 등 공기업이 택지개발촉진법에 따라 토지를 강제 수용하여 조성된다. 이렇게 조성된 공공택지 중 공공부문의 임대주택 건설에 사용되는 것은 20%에 불과하고 80%는 민간업체에 복권처럼 추첨으로 분양되고 있다.

정부는 지난 1999년 분양가를 자율화하기 전까지는 추첨으로 공공택지를 헐값에 분양하는 대신 아파트 분양가격을 규제해 왔다. 하지만 분양가 자율화 조치로 분양가가 천정부지로 치솟았지만 추첨식 분양제에는 변화가 없었다. 이로 인해 서민들의 주거안정에 사용되어야할 공공택지가 업체들만 배불리는 '황금알을 낳는 거위'가 돼버렸다.

건설업계는 아파트 분양가능성이 높은 노른자위 택지지구를 '로또 택지'라고 부른다. 이곳에 당첨되면 아파트를 짓지 않고 시공권만 다른 업체에 넘기더라도 수백억원의 전매차익을 챙길 수 있기 때문이다.

당연히 값싼 공공택지를 노리는 주택건설업자들의 경쟁은 치열할 수밖에 없다. 현재 분양 경쟁률은 개발지구마다 수백대 1에 이른다. 당첨금이 수백억원임을 감안하면 당첨확률이 수백대 1이라는 것은 복권 중에서도 그 유래를 찾아볼 수 없을 만큼 높은 것이다.

'아파트값 거품빼기 운동'에 돌입한 박병옥 경제정의실천시민연합 사무총장은 "당첨되기만 하면 앉은 자리에서 수백억의 이익이 보장되는 공공택지 당첨확율이 불과 수백대 1"이라며 "이를 로또 복권의 당첨확율에 비교해 보면 얼마나 손쉽게 업체들이 이익을 독식하는지 드러난다"고 말했다.

한 대형건설업계 관계자는 "수도권 신도시처럼 분양가능성이 높은 택지지구에는 택지분양업체(시행사)의 시공사 선정에 대기업들도 눈독을 들인다"며 "말이 시공사 선정이지 사실상 웃돈을 얹어주고 분양된 땅을 사는 것이나 다름없다"고 말했다. 이 관계자는 "시행사들로서는 수십억에서 수백억에 달하는 개발 프리미엄을 보장받을 수 있고 대형건설업자가 건설을 하면 분양이 더 잘되기 때문에 일석이조인 셈"이라고 덧붙였다.

국내 S 건설에 다니다 퇴직한 A씨는 "왜곡된 공공택지 공급 방식으로 인해 실제로는 아파트 시공능력이 없지만 서류상으로만 분양신청 자격을 갖춘 '페이퍼 컴퍼니'(Paper Company)도 공공연히 공공택지 분양 추첨에 참여한다"고 귀띔했다.

업체는 아파트 안짓고도 수백억 챙기기 가능

'로또 택지'로 시행사들이 배를 불려가는 동안 피해를 보는 것은 소비자들뿐이다. 시공권을 넘겨받은 업체는 아파트 분양가에 시행사에게 넘겨줄 막대한 이익을 포함시키기 때문이다.

실제로 25-33평형 아파트 1492가구가 들어설 예정인 화성 동탄신도시의 경우 시행사가 만약 시공권을 넘기는 대신 800억원의 이익을 보장받기로 했다면 평당 180여만원의 분양가 상승요인이 생기게 된다. 이는 가구당 추가비용 약 5360만원(시행사 이익 보전분 800억/총가구수 1492)을 다시 들어설 아파트의 평균 평수인 29평으로 나눈 값이다.

공공택지 전매가 이루어지면 소비자들은 영문도 모른 채, 택지를 분양받은 시행사가 직접 시공하는 경우보다 평당 180만원을 '울며 겨자 먹기'로 더 내놓아야 한다.

김헌동 아파트값 거품빼기 운동본부 본부장은 "정부는 분양가 자율화 속에서 아파트 선분양을 허용하고 그것도 모자라 헐값에 공공택지를 업체에 분양하는 엄청난 특혜를 베풀고 있다"며 "이러한 특혜 속에 시공능력도 없는 건설업체조차도 서민들을 상대로 떼돈을 벌고 있다"고 비난했다.

따라서 건설업체만 배불리는 공공택지 공급체계의 대수술이 요구된다. 문제의 근본인 분양택지의 전매를 막기 위해서는 공공택지를 추첨으로 공급받은 시행사가 직접 아파트 시공에 나서도록 의무화해야한다는 지적이 강하게 일고 있는 것.

참여연대는 "현재 아파트 건설능력도 없는 부실기업이 공공택지를 공급받아 타 업체에 전매하여 엄청난 프리미엄을 취하고 대기업들도 수십 개의 '페이퍼 컴퍼니'를 만들어 공공택지를 노리고 있다"며 "아파트를 짓지 않고 전매차익만을 취한 건설업체에 대하여는 분양받은 공공택지를 환매조치하고 향후 공공택지 입찰에서 제외하는 특단의 대책이 있어야 한다"고 주장했다.

공공택지를 이용한 업체들의 폭리에 대한 비난 여론을 의식한 건교부도 지난 12일 청와대 업무보고에서 업체의 개발이익 독식을 막고 이를 환수하기 위해 채권입찰제 도입을 적극 검토하겠다고 밝혔다. 채권입찰제는 공공택지를 분양할 때 구입해야하는 채권의 최고가를 써낸 업체에 낙찰하는 방식으로 시행될 경우 건설업체의 개발이익 독식은 불가능해진다.

그러나 업계는 채권입찰제도도 채권 구입시 업체가 져야할 부담을 소비자들에게 전가시켜 분양가를 상승시킬 수 있다는 것을 지적한다. 또 공익성이 강한 공공택지의 개발이익을 그 시기만 늦출 뿐 여전히 업체가 대부분 가져가도록 한다는 점에서 택지개발지구의 공익적 사업목적에 맞지 않는다는 지적도 나온다.

경실련은 근본적으로 문제를 해결하기 위해서는 택지개발지구내에 공영개발방식을 도입해야한다고 주장하고 있다.

공영개발 방식이란 정부와 지자체나 산하 공기업이 택지개발부터 아파트 분양까지를 모두 책임지고 아파트 건설은 시공사를 선정해 추진하는 것이 골자다. 이렇게 되면 건설업체는 경쟁입찰을 통해서 아파트 건설에만 참여하게돼 택지 전매 등을 통한 폭리 확보는 불가능해진다.

김헌동 본부장은 "유럽이나 싱가포르의 경우 정부가 공공택지 조성공사만 하는 것이 아니라 주택건설 공사만 건설업자에게 발주해주고 분양까지 모두 책임지는 공영개발방식을 시행하고 있다"고 말했다.