호암동이어 안림·연수지역 택지개발 예정지구 지정
2014년 이후 1만400여호 3만여 인구 수용 예정
택지개발의 빛과 그림자
도심개발은 항상 빛과 그림자가 따른다. 구도심 재개발 과정에서 빚어지는 유혈사태들은 자주 보아왔던 터라 새롭지도 않다. 그래서 정부와 지자체도 비교적 덜 말썽이고 싼 값에 개발할 수 있는 신도심 개발을 선택하게 되는 것이다. 신도심 개발은 도시확장을 촉진하고 보다 많은 가구를 공급해 주택보급률을 올리는 등 도시 가치를 상승시키지만, 구도심의 공동화를 초래하고 기존의 아파트 가격하락과 도심녹지지역 감소 등 반드시 순기능만 있는 것은 아니다.
장기간 끌어왔던 호암택지의 토지 보상설명회가 이뤄진지 채 두 달이 지나지 않아 안림·연수 일원에 새로운 택지개발 사업이 이뤄진다. 국토해양부는 지난 17일 울산 가천, 김천 송천과 더불어 충주 안림·연수지구를 택지개발 예정지구로 지정했다. 안림택지 지구는 면적 75만4000㎡, 8064가구, 인구 1만1665명을 수용할 있는 규모로 내후년 10월 착공에 들어가 2014년 말까지 완료할 예정이다.
국토해양부는 안림지구 택지개발의 필요성에 대해 신흥주거지역에 위치하고 기업도시와 첨단산업단지로 인해 지속적인 인구 유입이 예상되어 주거수요 증가에 대처함이라고 밝혔다.
또, 법원, 검찰청 같은 공공기관의 이전계획도 뒤따라 새로운 행정타운과 교현천을 위시한 소하천 등 자연환경을 최대한 활용해 친환경 주거타운을 개발하겠단 계획이다. 하지만 기업도시와 첨단산업단지는 새로이 유입될 인구를 수용할 수 있는 거주단지를 확보하고 있는 자족형 신도시에 가깝다. 기업도시와 충주첨단산업단지 내에서 수용할 수 있는 가구 수는 1만2000여 가구 수용인구만 3만명에 가깝다.(표 참조) 연수택지가 새로운 인구증가에 대처 한다기보다는 구도심의 인구를 이주시킨다는 것이 보다 적절해 보인다.
안림동의 한 부동산 중개인 S씨는 “택지개발로 이득을 볼 사람은 주택공사뿐이다”며 “지금도 미분양 아파트가 넘치는데 전세 구하기는 하늘의 별따기다”며 택지개발에 부정적인 의견을 나타냈다. 이러한 S씨의 체감은 다음의 지표가 증명해 준다.
8월말 현재 충주시 인구는 외국인 포함 20만8912명에 가구수 7만9820세대이다. 2007년말 충주시 통계에 따르면 충주시는 7만475개의 주택에 세대수 5만2989로 주택보급률은 133%에 이른다. 국토해양부 자료에 의하면 동기간 전국 주택보급률은 107.1%였다. 새로운 인구유입이 따라주지 않는다면 호암·안림택지 개발이 완료되어 예정대로 아파트 등이 들어설 2020년 즈음엔 충주시 주택보급률은 160%를 훌쩍 뛰어넘게 된다.
신·구심 공동화도 예견
아파트 등 가구는 많지만 실제로 주택을 소유한 사람은 50%도 안되는 우리나라 현실을 감안하면, 아파트 값이 너무 비싸단 얘기다. 충주시의 경우 아파트의 ㎡당 분양가는 10년도 안되어 두 배를 훌쩍 넘어섰다. 동평수 기준 15년이 지난 아파트와 신규 아파트의 가격차도 두 배 가까이 이른다. 하지만, 분양을 시작한지 1년이 넘은 한 신형 아파트의 실분양은 절반을 가까스로 넘겼지만 이웃한 같은 동의 구형 아파트는 전세조차도 구하기 힘들다.
투기 목적의 고급형 아파트 수요는 적어도 충주에서는 먹히지 않을 것이라는 게 업계 관계자의 말이다. 따라서 국토해양부는 이번에 발표된 충주와 김천, 울산 등에 조성되는 주택 1만3757호의 53%인 7059호를 임대주택으로, 80%인 1만638호를 85㎡ 이하의 중소형 주택으로 공급할 계획이지만, 조성원가와 분양가를 줄이지 않는 한 신·구심 양쪽의 공동화를 초래할 개연성마저 있어 보인다.
도심공동화의 최대피해자는 아무래도 재래시장의 상인들이다. 80년대까지만 해도 충주시 남부지역의 최대상권이었던 남부시장은 제수용 닭 한마리 구하기 어려울 정도로 재래시장 본연의 기능을 상실한지 오래다. 아파트 등 대형 공동주택단지마다 상업시설을 갖춰 놓은데다 중대형마트들마저도 인구가 많은 아파트단지에 입점하여 재래시장의 손님들을 원천적으로 단절시키기 때문이다.
충주시의 한 관계자는 공동화 문제에 대해 일부 공감을 하면서 “기업도시와 첨단산업단지가 자족 기능을 갖췄다 하더라도, 충주산단과 중원지방산단의 분양이 활발해 인구 증가 요인이 있고, 지속적으로 충주가 내륙교통의 중심지로 부상하고 있다”며 충주시의 향후 성장 기대치를 감안한다면 무리한 사업은 아니라는 입장이다.
한국토지공사 충북지역본부 고한구 차장도 “교통인프라와 산단분양 외에도 인구증가 등 충주의 장기적 도시성장 목표 예측치를 감안해 자사에서 충분히 사업성이 있다고 판단되어 추진되는 것”이라며 “충주의 경우 택지개발이 94년 금릉택지 이후 15년 만에 새로 시작하는 것으로 시의적절하다”는 입장을 밝혔다.
한편 충주 경실련 권대기 집행위원장은 “택지개발 등 도심개발로 얻어지는 개발부담금 등은 재래시장 등 반대급부로 피해를 입게 되는 구도심개발에 쓰이도록 법제화 하는게 필요하다”고 주장했다. 현재 「개발이익환수에 관한 법률」은 개발부담금의 50%를 지자체에 귀속하고, 나머지는 광역·지역발전특별회계에 편입되게끔 규정하고 있다.