청주시 흥덕구 사직동 옛 시외버스 터미널 부지의 개발논란은 과연 주상복합 건물이 청주에서도 사업성을 보장받을 수 있을까라는 근본적 질문을 던지고 있다.

가설이지만 만약 이 사업성만 확실하다면 문제의 시외버스터미널 부지의 개발은 훨씬 더 탄력을 받을 것으로 보인다. 규모화된 주상복합 건물은 서울 타워팰리스의 사례에서 보듯 대도시에선 이미 성공적 투자로 인정받았지만 청주같은 중규모 도시에서의 사업성은 여전히 미지수다.

현재 청주에는 청주시 상당구 북문로 대우타워와 무심천 옆의 모건물 등 2곳의주상복합건축물이 운영중이나 현대적 개념의 주상복합으로 보기엔 규모가 작다. 실질적으로 청주엔 주상복합이 없다고 봐도 과언이 아니다. 때문에 당초 40층 이상의 규모로 추진된 옛 시외버스터미널의 주상복합 건축계획은 이 분야의 시금석이 되는 것이다. 문제의 시외버스터미널 사업에 대해 청주시의 입장은 일단 호의적이다. 과거 청주의 대표적 상권이었다가 터미널 이전으로 침체될대로 침체된 이곳의 결정적 회생계기가 되기 때문이다.

“그래도 주상복합은 상권 회복결정적 계기”

청주시 관계자는 “물론 개발업자측에선 사업성이 판단의 결정적 잣대가 되겠지만 대규모 주상복합 아파트가 들어선다면 상시적 인구유입 효과는 그 어느 경우보다도 뛰어날 것이다. 이처럼 사람들이 모여들면 상권도 살게 되고 이는 곧 해당 지역의 활성화로 이어지게 된다. 사실 현재로선 주상복합같은 대규모 건축물이 들어서지 않는 한 문제지역의 상권 회복은 불가능하다고 봐야 한다.

청주의 상권이 새로 개발된 용암이나 개신 하복대동 등 신시가지로 옮겨 가면서 옛 시외버스터미널 지역이나 남문로 북문로 등 과거 상권의 중심을 이뤘던 곳은 자칫 공동화 현상을 빚을 수도 있는데 이미 이런 징후가 나타나는 게 현실이다. 주상복합이 들어선다고 해도 여러 부대시설이 딸리는 대규모가 아니면 성공할 확률이 적다.

때문에 사업 추진에 따른 인근 미호아파트 주민과 재래시장 상인들이 제기하는 갖가지 민원이 예상되지만 사업주가 이런 문제를 해결하고 인허가를 요청해 온다면 행정기관으로선 마다할 이유가 없다”고 밝혔다.

옛 시외버스터미널 부지와 함께 대규모 주상복합 건축물 계획이 모색되는 지역이 또 있다. 지난 7월 이미 충청리뷰가 보도한 청주시 상당구 북문로 구 삼화물산 부지(4700여평)이다.

같은 주상복합인 대우타워 바로 옆으로 현재 개발업자 L모씨가 사업비의 확보방안까지 제시하며 부지매입 의사를 구체화하는 것으로 알려졌다. 관련 업계에 따르면 현재 D마트가 들어 선 부지를 중심으로 25층 규모의 주상복합 건물을 짓는 방안을 계획하고 있다는 것. 이 부지는 IMF직후 서울의 재력가가 매입했는데 유통업체 D마트가 지난 2000년 토지임대 형식으로 영업을 시작, 지금까지 운영하고 있다.

사업자 L씨 역시 기본 계획안만 가지고 주변의 여론과 자문을 구하는 상태로, 청주시에도 사업추진과 관련해 이미 타당성을 문의한 것으로 확인됐다. 청주시는 역시 최근 상권이 급속도로 침체되고 있는 북문로 지역의 활성화를 전제로 추진상황을 예의 주시한다는 입장이다.

 L씨는 모 공제조합에서 근저당을 전제로 150억원대의 대출약속까지 받았다는 것. 현재 사업주측은 인근 부지의 확보계획까지 제시하며 1, 2차로 나눠 개발사업을 추진할 뜻을 밝히고 있다. 이 곳 역시 관건은 향후 분양 등 사업성으로, 현재 이 때문에 최종 판단이 쉽지 않은 것으로 알려졌다.

아직은 사업성 장담 못해

주상복합 건물에 대한 지금까지의 지역 건설업계 반응은 대체로 부정적이었다. 그만한 수요가 없는데다 설령 건물이 들어서더라도 도심 한복판에서 독자적인 상권이나 주거권역을 형성하기가 쉽지 않다는 판단 때문이다.

그러나 최근 행정수도로 인한 기대심리와 일부 유산층을 대상으로 한 고급형 주거환경의 필요성이 제기되면서 주상복합에 대한 인식이 아주 부정적인 것만은 아니다.

실제로 업계에선 주상복합의 경우 기본 수요층이 얇은 중소도시라도 고급화 등 차별화를 시도한다면 가능성도 있다는 분석을 내 놓는다. 때문에 옛 시외버스터미널과 구 삼화물산 등 두곳에서 개발사업을 추진하는 당사자들도 향후 분양에 따른 위험부담이 큰 상가보다는 아파트의 고급화로 사업성을 확보하려는 움직임을 보이고 있다. 상가면적을 주상복합 건물의 최소 기준인 10% 이내로 하고 나머지를 아파트로 분양하겠다는 복안이다. 이럴 경우 건물 내 상가 역시 고객층을 특정화하는 고급화가 가능하다는 분석이다.

이에 대해 문제의 사업에 관여하는 한 관계자는 “청주에서의 주상복합은 절대 서둘러선 안 된다. 충분한 사업성 검토를 거쳐야 할 것이다. 그러나 신행정수도 등 각종 개발계획에 힘입어 청주에서도 주상복합에 대한 기대치가 전보다는 다소 나아졌다. 문제는 인구다. 투기보다는 실입주를 원하는 기본 수요층이 보장돼야 성공할 것이다”고 내다 봤다.