최근 오창센토피아 아파트를 일반분양을 계약한 김 모씨는 억울함을 호소했다. 계약을 하고 난 후에 더 좋은 물건이 시장에 나온 걸 알게 된 것이다. 김 씨는 “지역주택조합아파트가 상대적으로 저렴한 대신 추진과정에서 변수가 많아 망설이다가 착공도 했고, 2018년 완공이 확실하다고 해 조합원가보다 비싸지만 계약을 했다”며 “일반분양은 조합원들이 이미 고르고 난 나머지를 분양하는 것이다 보니 선택의 폭이 넓지 않다. 그래도 현재 분양하고 있는 일반 아파트보다 저렴해 계약을 체결했는데, 알고 보니 시중에 내가 원했던 고층의 조합원 아파트가 매물로 나와 있더라. 그것도 일반분양보다 몇천만원이나 쌌다. 손해를 보더라도 계약을 파기할까 고민 중”이라고 말했다.

투자 목적 조합원 물량 시중에 풀려

롯데건설이 시공사로 참여한 오창센토피아 지역주택조합 아파트는 도내에서 진행되는 지역주택조합아파트 가운데 최대 규모로 현재 터파기 공사가 진행 중이다. 총 2626세대가 들어설 오창센토피아는 80%가량을 조합원이 계약한 가운데 남은 물량인 아파트 572세대에 대한 일반분양을 시작했다.

문제는 같은 시기에 조합원 아파트가 시장에 나오고 있다는 것이다. 한 부동산 관계자는 “웃돈은 500만원 내외에서 거래된다. 거래량이 많은 것은 아니지만 조합원 자격요건을 갖추고 있다면 어렵지 않게 구할 수 있다”며 “센토피아에 관심이 있다면 먼저 조합원 자격 요건이 되는 지 확인해야 낭패를 보지 않는다”고 설명했다. 그는 또 조합원 물량이 나오는 것에 대해 “지역주택조합아파트는 일반분양에 비해 계약자 중 실수요자 비중이 높긴 하지만 시세차익을 노리는 투자자 수요가 없는 것은 아니다”고 설명했다.

일반 분양아파트의 전매에 해당하는 것을 조합원아파트에서는 승계라고 부른다. 기존 조합원이 지불한 돈에 웃돈을 얹어서 조합원 지위를 사는 것이다. 센토피아가 조합원을 모집할 때만 하더라도 청주지역 아파트 시장은 거래가격 상승에 대한 기대감이 높았다. 또한 무주택자 뿐만 아니라 전용면적 85㎡이하 주택을 소유한 지역민(6개월 이상 충북 거주)도 조합원 자격을 얻을 수 있었기 때문에 투자 목적의 조합원이 상당수 있었다는 것이 업계의 중론이다.

하지만 아파트 공급이 지속되면서 기대만큼의 웃돈은 형성되지 못했다. 층수가 낮은 곳은 200~300만원의 웃돈만 지불하면 거래가 가능한 것으로 나타났다.

이로 인해 일반분양에도 먹구름이 끼었다. 지역주택조합 측은 일반분양을 시작하면서 긍정적 전망을 나타냈지만 조합원 아파트가 시장을 교란시키고 있는 것이다. 최근에는 계약금을 정액제로 전환하며 고객 유치에 힘을 쏟고 있지만 일부 인기 있는 중소형 아파트만 계약이 성사된 것으로 나타났다.

한 부동산 관계자는 “문제는 위치다. 시장에 나온 조합원 아파트는 일반분양보다 좋은 위치다. 마감재가 다른 것도 아니고 동일한 아파트인데다 층수나 위치도 좋고, 가격까지 저렴하니 경쟁이 될 수 없다”고 설명했다.

조합원 분양 당시에도 가장 인기가 있던 규모는 전용면적 71㎡형(구 30평)이다. 조합원들에게 인기가 많아 447세대 중 410여 세대가 계약됐고, 미계약 30여 세대만 일반분양에 나왔다. 조합원들에게 선택받지 못한 중대형 아파트가 일반분양의 주류를 차지한다.

일반분양 저조, 추가혜택 제시

일반분양을 성사시키기 위해 조합은 총액의 10%를 받던 계약금을 평형별로 정액화했다. 예를 들어 84A형의 경우 10층 이상 아파트의 공급가는 2억 6800만원이고, 계약금은 2680만원이었지만 지금은 주택형의 구분없이 84형은 일괄 1000만원이다. 나머지 1680만원은 입주시까지 납부하면 된다.

오창센토피아지역주택조합 관계자는 “우리가 파악하기로는 시장에 나온 조합원 아파트수가 많지 않은 것으로 안다. 현재까지 조합원 명의가 바뀐 세대는 20세대 정도”라고 설명하면서 “일반분양의 경우 타 아파트와 비교했을 때 경쟁력이 있고, 입주까지는 3년 가까운 시간적 여유가 있어 잘 될 것으로 전망한다”고 설명했다.

한편 일각에서 제기된 우려에 대해서도 조합 측은 사실무근이라고 설명했다. 일각에서는 저조한 일반분양으로 인해 전체적인 공사 일정이 지연되거나 롯데건설이 시공을 포기할 수 있다는 소문이 나돌았다. 이에 대해 조합 관계자는 “분양불(분양수입금 배분) 방식으로 시공비 지불에는 문제가 없다. 2018년 12월 준공이 목표다. 이는 일반분양 여부와는 관계가 없다”고 설명했다. 롯데건설 측은 “단순도급계약이다. 현재로서는 어떤 문제도 없다”고 말했다.

오창센터피아와 함께 현재 청주권에서 분양을 진행 중인 곳은 모두 5곳으로 방서도시개발지구 중흥S클래스와 GS자이는 80%, 강서지구 대광로제비앙은 65% 가량이 분양된 것으로 나타났다. 이에 반해 문화동 대원센트럴칸타빌은 다소 저조한 분양율을 나타내고 있다.

전용면적 같은데 35평이 36평된 사연

설계 변경, 조합원 600만원 추가 부담해야

오창센토피아는 전용면적 59㎡ 70㎡ 84㎡ 109㎡ 4가지 평형으로 공급된다. 하지만 여전히 ㎡보다는 ‘평’에 익숙한 고객들을 위해 견본주택 상담 현장에서는 ‘평’으로 이야기가 진행된다. 특이한 점은 조합원 분양 당시 35평으로 불렀던 전용면적 84㎡가 36평으로 둔갑했다는 것이다. 이에 대해 조합 관계자는 “전용면적은 그대로지만 공급면적이 3.3㎡가량 늘었다. 그래서 1평씩 늘린 평수로 설명하고 있다”고 말했다.

평수만 늘어난 것이 아니다. 그에 따른 비용도 늘어났다. 일반분양은 이미 반영된 결과라는 점에서 변동없이 정해진 분양가가 그대로지만, 조합원의 경우 당초 가격보다 600만원 가량을 추가로 부담해야한다.

조합 관계자는 “설계 당시에는 세대당 1.21대의 주차면을 계획했지만 조합원들의 요구로 1.31대 확대했다. 엘리베이터도 추가해 공용면적이 1평 가량 늘었다. 정확하게 정해지진 않았지만 조합원 평당 분양가인 604만원 정도를 추가로 부담해야 한다”고 설명했다.

조합은 설계 변경이 조합원들의 요구에 의한 것이라고 강조했다. 조합 관계자는 “조합원들이 요구해 동의절차도 모두 밟았다”고 설명했다.