지역주택조합아파트의 인기가 심상치 않다. 최근 대규모 조합원 모집에 나선 청주권 지역주택조합아파트들이 조합원 모집에 성공하며 사업성공에 대한 기대감을 높이고 있다. 아파트값 상승으로 내 집 마련이 어려워진 상황에서 상대적으로 분양가가 저렴한 지역주택조합 아파트에 실수요자들이 모여드는 것이다. 하지만 일각에서는 지역주택조합의 특성상 변수가 많은 만큼 신중한 선택과 특히 과열에 따른 묻지마식 투자는 피해야 한다는 지적이 일고 있다.

지역주택조합 아파트가 곳곳에서 추진되고 있다. 청주시에 따르면 17일 현재 지역주택조합 아파트를 추진 중인 곳은 모두 11곳으로 1만 1501세대에 이른다. ‘원가 아파트’ ‘아파트 공동구매’로 불리는 지역주택조합아파트는 일반적인 아파트와 진행방식이 다르다.

일반 아파트는 공급자인 시공사나 시행사가 가격을 정하고 판매하지만, 지역주택조합 아파트는 입주자들을 먼저 정하고 이들은 원하는 액수에 아파트를 짓는 방식이다. 시공사는 직접 분양하는 것보다 마진이 적지만 미분양에 대한 위험성이 없고, 수요자인 조합원은 저렴한 가격에 내 집을 마련할 수 있다는 장점이 있다.

낮은 문턱, 조합원 모집 순항

지역주택조합 아파트를 추진하고 있는 옥산 흥덕 센토피아가 지난 주 화제를 불러일으켰다. 조합원 가입 청약을 받기로 한 13일, 순식간에 100% 모집을 마무리한 것이다. 2466세대를 건설할 계획인 옥산 흥덕 센토피아는 2466명의 신청자를 모두 확보했다. 현재는 추진위원회 단계인 이곳은 오는 7월까지 인가조건을 확보해 청주시에 조합설립인가를 신청할 계획이다.

옥산 흥덕 센토피아를 바라보는 시각은 엇갈린다. 지역주택조합아파트에 대한 수요자들의 관심이 어느 정도인지 여실히 보여줬다는 평가와 조합원 모집을 대행한 충북공인중개사협회 영업력의 결과라는 평가로 나뉜다. 후자의 분석은 가입자들이 실수요자가 아닌 전매 등을 통해 투자이익을 챙기려는 세력이라는 부정적 인식이 깔려있다. 평가는 엇갈리지만 진행상황만 놓고 본다면 쾌조의 출발을 했다는 것만은 확실하다.

조합설립 이후 중도금을 받아 토지매입을 마무리하고 건설사와 책임시공 계약을 체결해 청주시로부터 사업승인을 받아 착공하면 성공을 위한 8부 능선을 넘은 것이다. 청주에서는 율량동 서희스타힐스가 가장 먼저 이 단계를 넘어섰다. 508세대를 건설할 계획인 스타힐스는 399명의 조합원을 최종 확정하고, 지난해 5월 나머지 109세대를 일반분양으로 판매했다. 당시 일반분양 경쟁률은 16.34대 1을 기록했다. 현재 골조공사가 한창인 스타힐스는 내년 6월 준공하고 하반기에는 입주가 가능하 것으로 전망된다. 이밖에도 모충동 동일센타시아(240세대)와 옥산면 코오롱하늘채(1206세대)가 착공해 순항 중이다.

주택조합 설립인가를 받은 곳도 4곳이나 된다. 지난해 한마음주택조합(287세대·조합원 201명)과 금천동우림필유(246세대·조합원 163명), 오창센토피아(2500세대·조합원 1668명)가 지난해 설립인가를 받았고, 지난 1월에는 강내지역주택조합(352세대·조합원 346명)이 조합설립 인가를 받았다.

여기에 금천동지역주택조합·뉴젠시티지역주택조합·옥산센토피아지역주택조합·방서지구평촌지역주택조합도 조합 설립 이전 단계를 진행하고 있는 것으로 나타났다. 청주시 관계자는 “조합설립인가 신청 단계에서 관련 데이터를 청주시에 제출하기 때문에 이전 단계인 4곳에 대한 공식적인 정보는 사실상 없다고 볼 수 있다”고 설명했다.

부지매입·시공 능력 따져봐야

현재 진행 중인 조합에서 볼 수 있듯이 조합원 모집에는 큰 어려움이 없는 것으로 나타났다. 조합원 가입단계에서는 약간의 청약신청금만 내면 되는 데다 환불도 가능하다는 점이 진입 문턱을 낮췄다.

관건은 시공사 선정과 토지매입 등 이후 추진 과정이다. 옥산센토피아의 경우도 GS건설이 시공사로 참여한다고 홍보하고 있지만 실제 '자이'가 들어설지는 미지수다. 한 건설사 관계자는 “추진위와 건설사간 계약은 일정 조건을 충족할 경우 참여하겠다는 가계약 형태다. 조합이 설립되고 사업승인을 신청한 단계에서 실질적인 계약이 이뤄지고, 만약 공사비가 추가로 든다던지 하는 변경 사항이 발생할 경우 손을 뗄 수도 있다”고 설명했다.

옥산센토피아의 경우도 조합원 모집과정에서 이 같은 사항을 안내한 것으로 나타났다. 또한 사업이 장기화되면 추가비용이 발생하기도 하는 등 변수가 발생한다. 율량 서희스타힐스의 경우 2012년 조합이 설립됐지만 지난해가 돼서야 착공했다. 이로 인해 추가부담이 발생했다.

토지를 확보하지 못해 사업이 지연되거나 중도에 무산되는 경우가 지역주택조합의 실패사례의 대부분을 차지한다. 토지확보 전까지 납부한 계약금 등을 원칙적으로는 돌려받도록 돼 있지만 신탁에 입금된 돈은 조합이나 추진위 단계에서도 사업비로 사용할 수 있다는 점에서 사업이 중도에 무산될 경우 금전적 손실이 불가피하다.

한 부동산 전문가는 지역주택조합 아파트로 인한 재산상 손실을 보지 않기 위해서는 꼼꼼히 따져봐야 한다고 조언한다. 부지 매입은 어느 정도 진행됐는지, 해당 시공사는 사용검사 시까지 견실시공할 능력이 있는 업체인지도 따져야 하고, 조합의 규약이나 공급계약서를 꼼꼼히 살펴보는 것도 중요하다. 토지매입이 원활하지 않을 경우 사업이 10년 이상 걸릴 수도 있기 때문에 토지등기부등본을 확인하거나 지자체에 해당 조합과 관련한 사항을 확인하는 것도 필요하다.