차갑게 얼어붙은 부동산거래시장이 좀처럼 회복하지 못하는 가운데 경매시장에서도 겨울 한파가 매섭다. 특히 청주지역 상가는 최대 10회까지 유찰되는 등 관심을 끌지 못하는 반면 거래시장에서도 품귀현상을 보이고 있는 중소형 아파트의 경우 감정가보다도 높은 낙찰가가 형성되는 등 수요에 따른 확연한 온도차를 보이고 있다.

아파트 경매시장은 실수요자를 중심으로 지속적인 관심을 끌고 있었지만 감정가보다도 높은 가격에 낙찰되는 것은 이례적이다. 이 같은 현상은 중소형 아파트 공급이 상대적으로 부족하고, 정부의 9·10 부동산 대책이후 주택에 대한 취득세 감면혜택이 올 연말까지 가능해진 이유가 더해진 것으로 분석된다.

아파트 낙찰가, 시세보다도 높아
경매전문지 ‘임포케어’ 발행인 김영태 대표는 “당장 살 집이 필요한 실수요자들이 그만큼 많다는 의미다. 아파트의 경우 대부분 감정가에 육박하는 가격에 낙찰되고 있다”고 설명했다.

경매정보업체 지지옥션에 따르면 지난 10월 경매가 진행된 청주지역 아파트는 모두 26건으로 이 가운데 15건이 낙찰됐다. 일부 취하된 것을 포함하더라도 낙찰률은 57.7%에 이른다. 이는 전달 대비 12% 높아진 수치다. 낙찰가율도 감정가의 97.51%로 시세와 비슷한 수준이다.

감정가 이상으로 응찰하는 것에 대해 김영태 대표는 피하라고 조언했다. 그는 “경매로 나온 아파트는 특징이 있다. 경매가 진행되기까지 일정 기간이 걸리기 때문에 관리비를 연체하는 사례가 많다. 또한 보수수리 등도 제대로 하지 않기 때문에 수리비용이 추가될 것이라는 점도 염두에 두어야한다. 이 밖에도 거주자에게 이사비용까지 지불해야 하기 때문에 적절한 구매라고 할 수 없다”고 말했다.

아파트 경매가 실수요자 중심으로 인기를 얻고 있는 반면 단독주택이나 상가, 토지(임야·전답 등)는 좀처럼 거래가 이뤄지지 않고 있다. 지지옥션에 따르면 지난달 경매에 나온 청주지역 상가는 62건이었고, 낙찰은 13건으로 20.1%의 낙찰률을 보였다. 같은 기간 낙찰률이 가장 낮은 용도는 근린상가로 10건이 진행돼 단 1건만이 낙찰됐다.

낙찰가율을 살펴보면 경매시장의 현주소를 확인할 수 있다. 낙찰가율 상위는 아파트(97.51) 단독주택(86.00), 다세대주택(87.66) 등이었고, 하위는 상가(37.29) 근린상가(53.11) 임야(53.11) 순이었다. 김 대표는 “경기침체로 상가에 대한 매력이 사라졌다. 상가 가운데에서도 특히 구분상가에 대한 매력이 크게 낮아진 상태”라고 설명했다.

경기침체 맞물려 구분상가 ‘최악’
구분상가란 층이나 호와 같이 일정 규모별로 구분등기가 가능한 상가를 말한다. 경매시장에 나온 대표적인 구분상가는 쥬네쓰와 드림플러스다. 청주권 최대 번화가인 성안길에 위치한 쥬네쓰는 멀티플랙스 영화관 CGV가 여전히 집객시설로써의 역할을 해내고 있지만 11월 26일 현재 10개 점포가 경매시장에 나왔다. 이 가운데 상당수는 8차례나 유찰이 이어지면서 감정가의 17%까지 떨어졌지만 여전히 주인을 찾지 모하고 있다.

지난 16일 경매가 진행된 쥬네쓰 2층의 한 상가는 수차례 유찰을 거듭한 끝에 최저입찰가(1114만원)가 감정가(8300만원)의 13%까지 떨어졌지만 또 다시 유찰됐다.

가경동에 위치한 드림플러스 내 상가는 지난 2010년부터 20곳이 경매에 나왔지만 지난해까지 유찰을 거듭했다. 특징적인 것은 올 들어 대부분 낙찰이 됐고, 낙찰가율은 감정가의 7%~41%에서 이뤄졌다.

드림플러스 상가는 7~8회의 유찰을 거치며 주인을 찾지 못했지만 새롭게 단장한 메가폴리스와 동반상승에 대한 기대심가 작용해 메가폴리스가 오픈한 지난 5월을 전후해 경매가 성사됐다. 하지만 유찰에 유찰을 거듭한 결과 감정가 2억 7000만원의 드림플러스 내 한 상가는 감정가의 5% 수준인 1484만원에 낙찰되는 처참함을 보이기도 했다.

청주지역 경매시장 전망에 대해 김 대표는 “아파트 경매시장은 정점을 찍은 것으로 파악된다. 여전히 2차에서는 낙찰이 되고 있지만 9월 99.40%였던 낙찰가율이 97%대로 떨어졌고, 유찰건도 하나둘 나오고 있다”고 설명했다. 그는 또 “대선 이후에나 부동산 관련 정책이 나올 것으로 예상돼 지금으로써는 판단할 근거가 없다. 부동산 경기는 정책과 맞물린다는 점에서 대선 전까지는 관망세가 이어질 것”이라고 전망했다.

전세권, 임차권 등 선순위 권리 따져야

경매에 대한 전문적인 지식이 없는 실수요자들의 경매참여가 늘어나면서 사고가 빈번하게 발생하고 있다. 싼 가격만 보고 낙찰 받았다가 권리분석을 잘못해 입찰보증금을 날리는 것이다.

응찰자들이 가장 유의해야 할 부분은 권리관계와 임대차 분석이다. 경매 물건을 낙찰 받으면 자동 소멸되는 말소기준권리(저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 등)보다 선순위인 전세권, 임차권, 소유권 이전 청구권 가등기, 지상권 등은 낙찰자가 모두 인수해야하기 때문에 ‘매각 물건 명세서’를 통해 꼼꼼히 따져봐야 한다.

경매에 나온 아파트가 3번 이상 유찰됐다면 선순위 임차인이 있어 낙찰 받은 후 전세보증금 등을 돌려줘야 하는 경우가 대부분이라 더욱 주의해야 한다.

매각 물건 명세서에 ‘유치권 주장’이란 내용이 있을 때도 낙찰에 신중해야 한다. 유치권이 인정되는 경우 낙찰자는 낙찰가 외에 유치권자가 주장하는 채권액을 고스란히 떠안게 될 수도 있기 때문이다.

권리사항에 ‘예고등기’가 되어 있으면 등기의 말소와 회복에 관한 재판이 진행 중이란 뜻으로, 예고등기가 후순위라도 재판이 끝날 때까지는 효력을 갖는다는 점을 유의해야 한다.