이런 가운데 최근 경매인 사이에서는 청원군이 공매에 내놓은 임야에 대한 관심이 높아지고 있다. 청원군은 지난해 109곳의 군유지를 공매에 내놓았다. 총감정가는 100억원 규모다. 공매 물건은 개별 물건이 대부분 1억원 미만의 소액인데다 일반 경매물건에 비해 예정가가 낮게 책정돼 있어 주목을 받고 있다.

5년간 경매를 통해 재테크를 해오고 있다는 주부 A씨는 “최근 들어 수익성이 담보되는 물건들이 잘 나오지 않고 있다. 반면 청원군이 공매에 부친 물건은 큰 부담이 없고, 물건 중에는 수익성이 기대되는 것들도 상당수 있다”고 말했다.

군유지 집단화 사업 일환
청원군은 109곳의 임야를 비롯해 68곳의 토지를 매각대상으로 내놓았다. 이는 청원군이 군유지 관리의 효율성을 높이기 위해 2007년 ‘공유임야 집단화사업 추진 5개년 계획’을 세웠기 때문이다.

올해가 그 마지막 해로 2011년까지 매각되지 않는 소규모 공유재산은 청원군이 예전처럼 관리하게 된다. 올해가 취득할 수 있는 마지막 기회인 것이다. 청원군 관계자는 “곳곳에 흩어져 있는 소규모 자산을 처분해 군유지가 밀집해 있는 곳의 임야를 매입해 집단화하는 과정”이라고 설명했다.

군유지가 공매에 나온 것은 2008년부터다. 새삼 지금에 와서 관심을 모으는 것은 지난해 ‘공유재산 및 물품 관리법’이 개정돼 더 좋은 조건에서 매입이 가능해졌기 때문이다. 법 개정 전 공유재산에 대한 일반경쟁입찰 매각은 일반적인 경매와 달리 1차에 유찰이 됐더라도 그 가격 그대로 2차까지 공매에 부쳐졌다. 일반적인 경매는 1회 유찰시 예정가가 20%씩 내려간다.

또한 법 개정 전까지는 최저 예정가가 감정가의 80%로 제한돼 있었다. 20%가 낮아진 가격에도 매각되지 않으면 다음부터는 공매가 아닌 수의계약방식에 의해 매각됐었다. 하지만 법 개정 후에는 유찰이 거듭될 경우 최대 50%까지 예정가가 낮춰지게 됐다. 경매인들에게는 더 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회가 생긴 것이다. 이러한 인기로 109건의 공매 물건 가운데 47건이 낙찰됐다.

김영태 인포케어 경매전문지 발행인은 “청원군 공매 물건 가운데에서도 토지보다는 임야에 대한 관심이 높다. 물건마다 차이가 있기는 하지만 대체적으로 임야가 수익성이 더 높을 것으로 기대된다. 이러한 기대심리로 인해 일부 임야는 감정가보다도 2배 이상 높은 가격에 낙찰되기도 했다”고 설명했다. 김 발행인은 “하지만 공매 물건이라고 해서 무턱대고 응찰하는 것은 위험하다. 특히 임야의 경우 분묘가 가장 큰 문제가 된다. 이 밖에도 맹지인지 잔여지인지 꼼꼼히 살펴야 한다”고 조언했다.

분묘로 인해 낙찰 포기 사례도 나타나
공매는 인터넷 응찰만 가능하다. 인터넷 공매사이트인 온비드(www.onbid.co.kr)에는 분묘 등 상세정보가 나타나 있다. 하지만 온비드 관련 페이지에는 ‘분묘 수기 사용’이라 표기될 뿐 몇 기의 분묘가 있는지 구체적으로 표기돼 있지 않다.

김 발행인은 “분묘의 경우 낙찰 후 만만치 않은 추가 비용이 들어간다. 일반적으로 이장에 필요한 비용은 기당 150~200만원선"이라고 설명했다.

군유지에 있는 분묘는 모두 불법이다. 하지만 분묘를 만든 지 20년이 지나면 자신의 땅이 아니더라도 분묘기지권이라는 권리를 취득하게 돼 불법이 아니다. 이럴 경우 낙찰자가 이장비 등을 지불해야 한다.
분묘기지권이란 분묘가 차지하고 있는 지반의 토지를 사용할 수 있는 토지사용권이다. 관련법에 의하면 ‘분묘를 설치한 지 20년간 평온·공연히 분묘의 기지를 점유한 때에는 그 점유자는 분묘기지권을 시효취득한다’고 명시돼 있다.

김 발행인은 “20년이 지나지 않은 불법 분묘도 점유자와의 갈등을 피할 수 없어 각별한 주의가 필요하다. 응찰자는 몇 년이나 된 분묘인지, 몇 기나 있는지 현장 확인을 꼭 해야한다”고 말했다.

청원군에 따르면 분묘 문제로 낙찰을 받고도 계약을 포기한 사례가 발생한 것으로 나타났다. 청원군 관계자는 “현지 지장물에 대해서는 응찰자가 책임지는 조건으로 공매에 부치고 있다”고 설명했다. 그는 또 “공매로 처분되지 않은 임야는 현재 공시지가 기준으로 50억원 규모”라고 전했다.