청주 사직주공 2·3단지 재건축 사업시행 인가 과정에서 발생한 추가부담금을 놓고 시공사인 롯데건설(주) 대우건설(주)측과 재건축주택조합(조합장 한범순)측이 날카로운 신경전을 벌이고 있는 것으로 나타났다. 이 때문에 무상지분과 분양가격 변동에 조합원들의 관심이 집중되고 있다.

시공사는 지난달 25일 열린 조합정기총회에 앞서 1300억원의 추가부담금 발생을 조합측에 통보했고 조합은 가계약서대로 이행할 것을 요구하며 추가부담금 납부에 난색을 표시하고 있다. 양측은 추가부담금에 대해 아직 본격적인 협의는 없었고 시공사의 추가공사비 발생 내역을 조합측이 항목별로 자료를 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 본 협의은 충북도에 신청한 정비기본계획 변경 결과가 나오고 분양가 산정이 끝나야 가능할 전망이다.

추가부담금에 대해 양측은 현격한 입장차를 보이고 있다. 시공사측은 가계약후 사업시행인가 과정에서 일반분양 면적이 줄어들고 도로개설 공사비용이 크게 늘어났기 때문에 추가부담금을 받아야 한다고 주장하는 반면 조합측은 가계약에서 한 푼도 더 줄수 없다는 입장을 고수하고 있다. 양측은 3800세대 규모에 평당 분양가를 440만원으로 하는 가계약을 체결한 바 있다.

시공사가 조합측에 제시한 추가공사비 내역을 보면 △건축계획 변경에 따른 증가비용 574억여원 △일반분양 면적 감소에 따른 증가비용 475억여원 △ 난방방식 변경에 따른 증가비용 82억여원 △공사비 상승분 352억여원 △도로개설 공사비용 110억여원 등 약 1700억원의 공사비가 늘었다는 것. 이 가운데 일반분양수입 증가액 353억여원과 학교용지 매각예상금 56억여원을 뺀 나머지 1292억여원은 조합측이 부담해야 한다는게 시공사의 입장이다.

이에 대해 한범순 조합장은 “시공사로부터 1300억원의 추가공사비 발생을 통보받았지만 아직 구체적으로 협의한 적은 없다. 조합은 시공사에 가계약 사항대로 해달라는 입장에는 변함이 없다. 1300억원의 공사비를 올려줄지 시공사를 교체할 것인지는 조합원 총회에 안건을 상정해 조합원들이 결정하도록 할 것”이라고 말했다.

무상지분 감소, 분양가 인상 우려

시공사의 막대한 추가부담금 요구 사실이 알려지자 조합원들은 무상지분 감소와 분양가격 인상을 크게 우려하는 분위기다. 만약 시공사의 추가부담금 요구를 조합측에서 그대로 수용할 경우 조합원들은 평형에 따라 다소 차이는 있겠지만 가구당 약 4400만원을 추가부담해야 할 처지기 때문이다.

가계약상에는 13평형의 경우 무상평수가 17.64평으로 결정됐고 자산 가치로는 7760만원으로 평가됐다. 분양가는 종전자산평가의 지분금과 입주부담금을 더해서 결정된다. 따라서 13평형에서 25평형으로 옮겨갈 경우 7760만원에 당초 입주부담금 2800만원과 추가부담금 4400여만원을 더한 1억3000여만원이 될 것으로 추정된다. 이 경우 평당 분양가는 대략 560~570만원이 될 것으로 추산된다. 하지만 구체적인 분양가 산정은 아직 이르다는게 시공사 관계자의 설명이다.

추가부담금에 대해 양측이 구체적으로 협의한바가 없고, 용적율 5% 상향조정이 추가된 정비기본계획 변경을 충북도에 신청해 놓고 있어 추가부담금이 줄어들 여지는 남아 있다. 용적율 5%가 늘어나도 약 100세대 추가 건축이 가능해 가구당 부담액도 줄어들 수 있기 때문이다.

이에 대해 시공사 관계자는 “용적율 250%를 적용 받았지만 층고제한 등으로 평균 230%밖에 활용 못하고 있다. 어떤 단지는 용적율이 200%에도 미치지 못하는 곳도 있다. 당초 사직주공 재건축에는 인센티브 조항이 전혀 없었다. 그런데도 사업시행 인가 과정에서 추가사업비가 늘어나 시공사도 고심이 이만저만이 아니다. 인센티브 조항이 추가된 정비기본계획 변경이 도시계획심의위원회를 통과하면 약 100여대세대를 더 지을 수 있어 조합원들의 개별분담금이 줄어들 여지는 있다”고 말했다.

사업시행인가 과정에서 추가 공사비발생

재건축사업의 가장 큰 걸림돌이 되고 있는 추가공사비는 사업시행 인가를 받는 과정에서 발생하게 됐다. 재건축조합은 지난 2003년 12월과 2004년 3월 두 차례에 걸쳐 교통영향심의위원회(이하 교평위)에 교통영향 평가를 신청했지만 모두 부결됐다.

교평위는 주요 진출입로인 예체로(시계탑오거리~106동), 창직로(국보로~아파트단지 입구), 모충로, 국보로 등 4곳의 도로를 확장하도록 교통영향평가심의 신청자인 사직주공2·3단지 재건축조합에 요구했다. 하지만 재건축 조합측은 진출입로인 모충로의 확장 비용을 청주시가 부담하도록 요구했고 시는 난색을 표했다.

하지만 2003년 6월 조합설립 재인가 이후 교통영향평가로 사업추진이 지연되자 재건축조합 측은 교평위가 보완 요구한 예체로 26m(현 20m) 확장과 모충로 확장비용 부담을 수용하기로 결정해 막혔던 ‘물꼬’를 트게 됐다.

또한 교평위는 기존 12m의 도로인 창직로를 15m로 확장할 것을 요구했으나 이들 지역 중 210m 구간에 상가가 밀집, 향후 도시관리계획을 통해 연차적으로 정비하는 것이 바람직하다는 의견을 제시하고 거절했다는 것.

당시 교평위는 이 도로를 기존 2차로로 유지토록 하되 원활한 교통소통을 위해 단지 내에서 사직동 시계탑 부근으로 2차로 진입도로를 내도록 했다. 또한 모충주공아파트 2단지 바로 옆 사직주공 진·출입로인 모충로 확장은 향후 청주시가 도시계획시설로 결정해 재건축조합의 부담으로 개설키로 했다.

건축심의 과정에서도 청주시와 교육청 등에서 요구한 공용주차장 부지 확보(401평), 지하주차장 면적 확대, 도로기부 채납(3833평), 학교용지 확보(3600평) 등으로 약 7400여평이 줄어들게 됐다. 결과적으로 용적율이 줄어들어 사업의 채산성이 크게 악화된 것이다. 시공사는 지난 1월27일 분양공고를 냈고 분양신청을 받아야 하지만 추가부담금 협의가 안돼 분양신청을 못받고 있는 상태다.

한편 사직주공 2·3단지 재건축조합은 지난해 12월 청주시 흥덕구 사직동 658번지 일원(17만8천502㎡) 3천457세대를 재건축(시공사 롯데·대우건설 공동사업단)하는 최종 사업시행 인가를 청주시로부터 얻어냈다. 지난 99년 11월 재건축주택조합 설립이 인가된 뒤 5년만에 재건축 사업이 시행, 공사에 착수하게 된 것이다.