원흥이방죽의 두꺼비 생태계 보호운동으로 이목이 집중됐던 청주 산남 3택지개발지구가 11월 아파트 분양을 앞두고 분양원가 공개요구에 맞부딪쳤다.

원흥이생명평화회의는 지난 5일 산남3지구 공동주택단지 승인절차 유보와 분양원가 공개를 촉구하는 기자회견을 가졌다. 오는 11월초 8개 회사가 모두 5500세대의 아파트 분양에 돌입할 예정이다.

하지만 평당 분양가 600만원 상회설이 나돌면서 분양 승인권자인 청주시도 팔짱만 끼고 있을 수 없는 상황이다. 이에따라 지난 6일 청주시 신필수 도시건설국장이 산남 3지구 공동주택사업자들과 면담을 통해 분양가의 적정한 산출을 당부하기도 했다. 분양가 자율화 조치이후 지자체의 통제권한도 마땅치 않은 상황에서 주무국장이 먼저 분위기를 다잡자는 취지였다.

하지만 청주시의 분양승인이 나기도 전에 청주 산남3지구 아파트의 평당 분양가가 600만원대일 경우 38% 가량이 거품이라는 주장이 제기됐다. 청주경제정의시민연합(공동대표 조수종 주서택 우정순)는 최근 산남 3지구 아파트 분양원가를 분석한 자료를 인터넷 홈페이지에 공개했다. 청주경실련은 산남3지구에서 발생할 총 개발이익을 3,056억원으로 추정하고 이 가운데 토지공사가 278억원(평당41만원), 아파트 건설업체는 2,778억원(평당 224만원)을 차지할 것으로 분석했다. 개발이익 추정액의 근거는 토지공사가 조성원가 평당 134만원의 택지를 아파트건설업체에 평당 175만원에 공급했다는 점이다. 따라서 토지공사는 평당 41만원씩 총 278억원의 개발이익을 얻었다는 계산이다.

산남 3지구의 평당 분양원가(분양면적)를 추정해 보면 택지비 96만원, 건축비 280만원으로 376만원이다. 하지만 아파트건설업체의 분양예정가가 평당 600만원대로 알려져 평당 224만원의 분양이익을 챙길 수 있다는 주장이다. 이는 분양가 대비 38%에 달하며 총 2778억원의 분양수익이 아파트건설업체 몫으로 돌아간다는 계산이다.

또한 청주경실련 조사결과 주택건설업체가 청주시에 신고한 택지비는 실제로 토지공사가 공급한 택지비보다 평당 26만원 높게 잡아 총351억원이나 과다계상됐고, 건축비도 경실련 추정치보다 평당 195만원이나 높아 2424억원의 차익이 발생한다는 것.

이에대해 청주시 건축과는 “아직 분양 승인 신청 서류가 정식으로 접수된 상황도 아닌데, 분양가 분석자료가 나온 것이 당혹스럽다. 택지비의 경우 토지공사 공급가보다 높게 산출되는 이유는 업체에서 토지 매입자금의 금융비용을 포함시키기 때문이다. 이밖에 홍보관리비 등이 일반이 생각하는 범위보다 큰 편이다. 산남 3지구의 경우 일부 대형 평수를 제외하고는 600만원대를 넘지 않을 것으로 보고 있다. 수년전부터 분양가 자율화가 실시되고 있기 때문에 지자체가 제재할 방법이 마땅치않다. 하지만 관련 주택건설업체에 적정한 분양가 산출을 지속적으로 주문했다”고 말했다.

산남 3지구내 공동주택용지는 모두 8불럭이며 임대아파트 2블럭을 제외한 6블럭 총 6만8296평이 분양아파트 용지다. 분양아파트 용지는 6개 업체(계룡건설, 대우건설, 대원, 현진에버빌, 아주종합건설, 자영)에 수의계약에 의해 우선공급됐다. 수의계약 사유는 협회추천을 통한 선수공급이다. 택지개발촉진법의 택지개발업무처리지침에 따르면 사업시행자가 한국주택협회 및 대한주택건설사업협회에 선수공급 대상자의 추천을 의뢰하여 업체를 선정토록 규정했다.

경쟁입찰에 따른 지가상승을 막고 지역업체에 기회를 제공하기 위한 방법으로 시행하고 있다. 공급택지의 일정비율을 지역업체 가운데 추첨을 통해 선수공급 업체를 최종 선정하게 된다. 하지만 사업성이 좋은 택지개발지구의 경우 ‘로토택지’로 불릴만큼 수익성을 보장받기 때문에 택지매입후 시공권을 다른 회사로 넘기는 경우도 많아 부작용에 대한 방지책이 필요하다는 지적이다.

이에대해 산남3지구 주택건설업체 관계자는 “백억원대가 넘는 택지비를 확보하려면 당연히 금융비용이 덧붙게 된다. 오히려 분양가 자율화 때문에 과거보다 홍보 관리비가 크게 늘어나는 추세다. 특히 아파트 내장재의 고급화에 경향 때문에 건축비도 높아질 수밖에 없다. 세부적인 요인을 감안하지 않고 기본자료로 분양원가를 분석하는 것은 섣부른 일이다. 결국 모델하우스나 단지 입지를 보고 소비자가 분양가의 적정성 여부를 판단하게 될 것”이라고 말했다.

청주경실련은 “최근 수도권에서 분양된 화성동탄지구가 고가 분양으로 실수요자인 무주택서민들의 분양률이 1.1%에 그친 것으로 나타났다. 공공택지가 높은 분양가 책정으로 실수요자들의 접근을 막아 택지조성 취지를 상실했음을 보여주는 결과다. 결국 공기업, 아파트건설업체, 투기자들을 위한 개발이익 수단으로 변질되고 있다. 이런 상황에서 청주시가 높은 분양가를 승인해 준다면 지자체가 아파트 건설업체의 개발이익을 보장해주는 것과 다름없다”고 주장했다.

공공택지 전매, 허용해선 안된다
토지공사 충북지사가 지난 2000년 이후 청주지역에서 공급한 공공주택용지 가운데 23%가 수백억원 상당의 웃돈이 얹어져 전매된 것으로 드러났다. 지난 5일 국회 건교위 정장선(평택을,열린우리당)의원이 국정감사를 통해 분석한 자료에 따르면 지난 2000년 이후 토지공사 충북지사가 조성해 공급한 공공주택용지 14만9508평가운데 23%에 이르는 3만3867평, 금액기준 478억원어치의 공공용지가 전매됐다.

택지개발지구별로 보면 청주에서만 △청주산남3지구 공공용지 공급면적 8만6217평(분양금액 1천436억원) 중 1만4853평(2필지·금액 225억원) △용암2지구 공공용지 공급면적 5만3115평(6필지·금액 712억원) 중 8840평(금액 139억원) △하복대지구 공공용지 공급면적 1만174평(금액 114억원)이 전매된 것이다.

지난 3월 동시분양된 오창과학산업단지내 아파트단지가 공공용지 전매의 대표적인 사례로 꼽을 수 있다. 토지공사의 평당 공급가가 74만원이었으나 아파트건설업체가 청원군에 제출한 자료에 따르면 공공택지 비용을 평당 130~140만원대 잡아 2배 높게 산정했다. 결국 전체 공동주택용지 15만2600평을 감안하면 오창단지에서 발생한 지가상승 차액만 800억원대에 달한다는 계산이다.

당초 공동주택용지를 분양받은 7개 사업주체 가운데 5개사가 사실상 토지를 전매했고 최종 시행사는 매수과정의 ‘웃돈’을 분양원가에 반영할 수밖에 없다는 것이다. 오창 5개단지 동시분양의 평당 분양가 420~470만원은 이같은 지가상승분을 고스란히 반영한 것으로 볼 수 있다. 시행업체들은 사업지연, 금융비용, 제세공과금 등의 명목으로 대지비용(토지비용)을 최대한 높게 잡은 것으로 나타났다.

이같은 부작용을 원천적으로 막기 위해서는 정부와 지자체, 공기업이 택지개발부터 아파트 분양까지를 모두 책임지고 아파트 건설은 시공사를 선정해 추진하는 공영개발 방식을 도입해야 한다는 지적이다. 이렇게 되면 건설업체는 경쟁입찰을 통해서 아파트 건설에만 참여하게돼 택지전매 등을 통한 투기성 사업은 불가능해진다. 유럽이나 싱가포르의 경우 정부가 주택건설 공사만 건설업자에게 발주해주고 분양까지 모두 책임지는 공영개발방식을 시행하고 있다.