13일 율량사천동 주민센터에서 열린 새터지구 도시개발사업 주민설명회장은 공영개발을 반대하는 토지주 등이 대거 참석해 목소리를 높였다. 지난달 24일 기자회견을 열어 독자추진을 선언한 김충구 청주새터지구 도시개발사업 추진준비위원장은 이날도 주민설명회를 중단시키며 “충북개발공사가 난개발을 방지한다는 명분으로 새터지구를 개발하려고 하지만 충북개발공사가 주민들의 사유지를 가지고 난개발을 걱정할 이유도 자격도 없다”며 토지주들의 동참을 호소해 설명회가 20여분 지연됐다.

새터지구는 충북개발공사가 지난해 초부터 사업타당성을 검토했던 곳이다. 충북개발공사는 청주시 청원구 사천동 일대 24만8000㎡에 2018년 말까지 2395세대의 아파트를 건설하겠다는 계획을 세웠다. 지난 4월에는 청주시에 사업승인신청을 냈고, 5월 주민공람을 거쳐 지난 8월 도시계획심의가 진행됐다. 계획대로라면 올해 구역지정을 받고, 2017년 1월에는 착공한다는 계산이었다.

찬‧반 핵심은 ‘토지보상비’

하지만 변수가 생겼다. 일부 토지주와 외부인이 공영개발을 반대하고 나선 것이다. 8월 27일 진행하려던 도시계획심의도 이들의 난입으로 무산됐다. ‘청주새터지구 도시개발사업 강력저지 투쟁위원회’란 이름으로 활동한 이들은 지난 6월 처음으로 공식적인 반대 의사를 밝혔다. 당시 이들은 “충북개발공사는 공공사업을 하라고 만든 공기업인데, 도민의 재산을 헐값에 사들여 이익을 챙기는 일을 해서는 안된다”며 반대 의사를 밝혔다.

이후 이들은 세를 키워갔고, 독자개발을 선언한 현재는 ‘청주새터지구 도시개발사업 추진준비위원회’로 명칭을 변경한 뒤 충북개발공사에 사업 포기를 요구하고 있다.

김충구 위원장은 토지주 188명으로부터 반대서명을 받았다며 전체 토지주의 97.5%라고 주장했다. 김 위원장은 반대 토지주로부터 서명은 물론 인감증명사본과 주민등록등본까지 받았다며 정통성을 주장했다.

이들이 공영개발을 반대하고, 일부 주민들이 뜻을 함께 하는 근본적인 이유는 토지보상비다. 이들은 충북개발공사가 도의회로부터 사업 승인을 받기 위해 제출했던 사업계획서 상 토지보상비를 근거로 “충북개발공사가 헐값에 토지를 사들여 이익을 챙기려 한다”고 비난했다.

지난 6월 이들이 발표한 자료에 의하면 충북개발공사가 토지와 지장물 보상에 책정한 비용은 804억원인 반면 자신들이 토지주들을 만나 전수조사를 통해 산정한 보상비는 2000억원인 것으로 나타났다. 2.5배나 차이나는 것이다. 이 같은 내용을 접한 토지주라면 누구나 공영개발을 반대할 것이다.

하지만 이는 사실과 다르다. 충북개발공사는 보상을 위한 기본조사도 하지 않은 상태다. 해당금액은 도의회의 승인을 받기 위해 초기 계획 단계에서 공시지가 등을 반영해 대략적으로 산출한 수치다. 충북개발공사 관계자는 “사업계획서상 수치는 사실상 큰 의미가 없다”고 설명했다. 반면 준비위원회가 전수 조사했다는 2000억원 또한 실제 집행금액이 아니다. 물론 토지주에게 지급이 약속된 금액도 아니다.

땅장사 의혹에 “수익 제로로 맞출 것”

가장 큰 쟁점은 토지주들이 어떤 방식의 도시개발을 원하느냐는 점이다. 앞서 설명했던 준비위원회는 지난 8월 시점으로 97.5%가 반대한다고 주장했다. 반면 충북개발공사는 극소수의 일부 토지주만이 반대한다고 주장했다. 충북개발공사 관계자는 “김충구 위원장은 토지주도 아니다. 개발계획이 있는 것도 아니고, 그들이 할 수 있는 사업도 아니다”라고 잘라 말했다. 향후 계획을 묻는 질문에 김충구 위원장도 “현재로서는 구체적으로 이야기해줄 수 없다. 다만 메이저 건설사들도 관심을 표하고 있고, 독자적으로도 충분히 개발사업을 진행할 수 있다”고 설명했다.

충북개발공사가 주민들의 반대에도 불구하고 사업을 추진하려는 의도는 무엇일까. 개발사업에 뛰어든 공식적인 이유는 ‘대상지 내 난개발을 방지하고 계획적 신시가지를 조성’한다는 것이다.

도민 재산을 이용해 개발이익을 챙기려한다는 준비위원회의 주장에 대해 충북개발공사는 개발이익을 한푼도 챙기지 않겠다는 입장을 공식화했다. 13일 열린 주민설명회에서 충북개발공사는 “공사는 개발 수익이 발생하면 공공시설 건립 등 지역 주민에게 재투자해 수익을 제로화할 것”이라고 밝혔다.

충북개발공사 관계자는 “지금까지 한 번도 청주지역에서 사업을 펼친 적이 없다. 청주청원 통합으로 기 사업지역이 청주지역으로 편입한 경우는 있지만 충북 공기업이 청주에서 사업을 하지 않았다는 점이 늘 부담으로 작용했다”고 사업추진 배경을 설명했다. 그동안 재개발‧재건축 지역에 대한 참여를 타진했지만 지금과 비슷한 이유로 성사되지 못했다. 청주지역 첫 사업이라는 점에서 수익없이 진행하겠다는 것이 충북개발공사의 설명이다.

충북개발공사는 자신들이 손을 뗄 경우 새터지구는 전체적인 개발사업 진행이 어려워지고 결국 토지주 각자가 개발하는 난개발이 될 것이라고 우려했다. 충북개발공사는 그 근거로 지난 10년간 이 지역에서 시도됐던 민간개발 움직임을 들었다.

2006년 A사를 시작으로 크고 작은 시행사, 시행대행사들이 새터지구 개발사업을 타진했다. 하지만 이렇다 할 결과물을 도출해내지 못했다. 문제는 자금이었다. 주민동의를 받아야 하고 그 과정에서 계약금 등 수백억원의 자금이 투입돼야 하는데 그렇게 하지 못한 것이다.

반면 개발업자의 등장은 토지주들의 기대감을 상승시켰다. 그러는 사이 보상을 노리는 일명 벌집들도 하나둘씩 들어섰다. 현재는 청주시가 구역지정에 대한 공람공고를 낸 상태라 건축이 제한돼 있지만 최근까지 12개 조립식 건축물이 새롭게 들어섰다. 만약 11월로 예상되는 도시계획심의 이후 사업이 부결된다면 다시 건물이 들어설 것이고, 새터지구개발은 점점 어려워질 것이라는 게 충북개발공사의 분석이다.

하지만 토지주들은 충북개발공사의 설명을 전적으로 신뢰하지 않았다. 김충구 위원장은 예전과 상황이 다르다고 설명했다. 김 위원장은 “개발을 타진했던 시행사들은 대부분 소규모의 시행대행사였다. 당시에는 주변 여건도 크게 좋지 않았다. 하지만 지금은 다르다. 율량지구도 성공했고, 청주테크노폴리스도 개발이 진행 중이다. 밀레니엄타운도 개발이 재개됐다. 대형 건설사들이 관심을 보이고 있다”며 “무엇보다 민주적인 절차를 밟지 않았다는 것이 공영개발을 중단해야 하는 첫번째 이유다. 사업성 또한 충북개발공사가 걱정할 일이 아니다”라고 잘라 말했다.

청주시는 충북개발공사의 재상정 요청이 들어오면 다시 도시계획심의를 진행하게 된다. 13일 열린 주민설명회를 통해 주민 호응도를 살피고, 도시계획위원회 심의와 사업타당성을 살펴 최종적으로 구역지정 여부를 결정하게 된다. 독자개발이냐 공영개발이냐 기로에 선 새터지구 도시개발사업이 어떤 방식으로 가닥이 잡힐 지 관심이 모아진다.