법률용어로는 확정일자란 어떠한 증서의 작성날짜에 관한 완전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되는 날짜를 말하고, 그 증서의 작성자나 소지인이라도 변경하기가 불가능한 확정된 일자를 말한다.

확정일자는 사회적 약자인 주택임차인의 보증금을 다른 채권자의 권리보다 우선적으로 보호하려는 데 그 존재 이유가 있기 때문에 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 임차인이 대항요건(주택의 인도와 주민등록)을 갖추고 임대차계약증서 상에 확정일자를 갖추면 일정한 보호를 받을 수 있다고 규정하고 있다. 보호의 내용은 민사집행법에 의한 경매 시나 국세징수법에 의한 공매 시 임차주택(대지포함)의 환가 대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 임차인이 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다는 것이다. 이 경우 반드시 소액임차인에 한정되는 것은 아니다.

확정일자는 사문서를 작성한 당사자나 소지인은 지방법원 등기과, 등기소, 공증인사무소, 또는 동사무소에 그 문서의 원본을 가지고 가서 언제나 확정일자 청구를 구술로서 할 수 있다.

비록 전세권등기를 하지 않고서는 확정일자를 부여 받더라도 직접 경매신청을 할 수는 없지만, 임차인이 임대인에게서 주택을 임차하면서 주택의 인도와 주민등록을 마치고 나아가 임대차계약서를 작성하고 그 계약서에 확정일자인을 받아 두면 임차주택이 은행 기타 채권자에게 담보로 제공되더라도 임차인은 그 임차보증금에 관한 한, 우선변제권이 확보된다.

이러한 확정일자 있는 임대차계약서를 가지고 있는 임차인의 우선변제 순위는 어느 정도인가? 이미 저당권이 설정되어 있는 건물을 임차한 사람은 확정일자를 받더라도 그러한 선순위저당권자에게 대항할 수 없다.

그러나 그러한 선순위저당권자가 없다면 임차인이 건물을 임차할 때 그곳으로 주민등록을 이전하고 건물을 인도받아 거주하면서 계약서에 확정일자를 받는 경우는, 그 후에 임차주택이 은행에 담보로 들어가더라도 임차인은 우선하여 보증금을 확보할 수 있다.

가압류채권자와의 관계는 어떤가? 가압류채권자가 언제 가압류를 하였는지 그 시기가 문제된다. 가령, 임차인이 확정일자를 갖춘 뒤에 가압류를 한 경우는 임차인이 우선하고, 이와 반대로 가압류가 먼저 이루어진 후에 임차인이 확정일자를 갖춘 경우는 소액임차보증금의 최우선변제권에 해당하지 않으면 채권자평등의 원칙에 따라 평등하게 배당을 받을 수 있을 뿐 이다.

주택임대차보호법 제8조는 대통령령에 위임한 소액의 범위를 초과한 경우에는 소액임차보증금에 관한 최우선변제청구권은 인정되지 않지만, 이때에도 임차계약서에 확정일자증명을 받은 경우에는 확정일자증명의 공증력으로 인하여 그 일자이후의 다른 채권자들에게만은 우선할 수 있도록 하였고, 또 확정일자 증명을 부여 받은 경우 가압류권자나 저당권자와 같은 다른 권리자와 우선순위를 결정하는 기준은 임대차계약을 체결한 날짜가 아니라 대항력 과 임대차계약서에 확정일자 증명이라는 요건을 최종적으로 갖추었을 때가 기준이 되므로 임차인은 임대차계약을 체결한 이후 가급적 빠른 시일 내에 확정일자증명을 받아두는 것이 필요하다.