이제 공은 민간에게 돌아갔다. 도시개발지역 지정이 해제되면서 오송 역세권 부지는 이전 상태인 계획관리지역과 농림지역으로 환원된다. 용지의 성격에 따라 개발이 가능하다. 그렇다보니 난개발을 우려하는 목소리가 커지고 있다.

이에 대해 충북도나 청원군은 우려할 수준의 난개발을 없을 것이라고 전망했다. 이같은 믿음에는 농림지역에서 할 수 있는 개발행위가 제한적이고, 계획관리지역 가운데 상당부분도 지구단위계획지구라는 점이 자리잡고 있다.

역세권은 전체면적 162만 2920㎡ 가운데 농림지역이 72%인 115만2414㎡를 차지하고 있다. 나머지 28%가 계획관리지역인데 이 가운데 11만 9195㎡는 이미 1986년 6월 지구단위계획지구로 묶여 주거용지와 공공주택용지, 녹지용지, 공공시설용지, 상업용지 등이 정해져 있는 곳이다.

충북도는 다만 계획관리지역 내 지구단위계획지구에 포함되지 않는 35만 1311㎡(개발진흥지구)에 대해서는 우려를 나타냈다. 하지만 이 조차도 난개발을 방지하기 위한 계획을 통해 해결할 수 있다는 판단이다.

청원군 관계자는 “개발진흥지구 또한 행위가 극히 제한적이다. 아파트를 질 수도 없고 주택도 임의대로 질 수가 없다”고 문제없다는 입장이다. 아마도 충북도와 청원군은 역 앞에 유흥업소가 즐비하고, 네온사인으로 뒤덮인 모습을 난개발로 이해하는 듯하다.

하지만 앞서 말했듯 계획도시의 틀을 벗어난 오송역세권의 모습 자체가 난개발이다. 이미 초역세권 토지주들을 중심으로 조합이 주도하는 도시개발사업을 진행 중에 있다. 어떤 모습의 도시개발사업이 추진될 지는 미지수지만 도시개발사업으로 진행된다면 그래도 다행이다. 자치단체가 제한을 둘 수 있기 때문이다.

문제는 민간 도시개발사업도 무산될 경우다. 이 조차 무산될 경우 그야말로 우후죽순, 중구난방 식의 난개발이 이뤄질 수도 있다. 우선 농림지역은 건물은 지을 수 없지만 창고를 지을 수는 있다. 개발진흥지구에는 다세대주택을 질 수도 있다. 지구단위계획지구 내에서도 허용하는 시설들을 질 수 있다. 8년간 재산권을 행사하지 못한 토지주들의 분노도 한 몫 할 것이다.

현장 분위기는 일각의 기대와 달리 보상가를 더 받기 위한 토지주들의 건물 짓기도 재현될 여지가 있다. 살기 좋은 오송의 미래를 위해서라도 난개발을 미연에 방지할 적극적인 방안을 마련해야 할 것이다.