민자유치로 쌓은 '모래성'이었나?
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민자유치로 쌓은 '모래성'이었나?
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  • 승인 1999.05.01 17:20
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무너진 民資塔, 초정약수스파텔을 벗긴다

채권단 "120억 공사부채 '어불성설'… 고의부도 의혹 수사 해야"

청원군이 지난 1월 민자유치사업으로 건립한 초정약수스파텔(이하 초정스파텔)이 개장 3개월만에 최종부도 처리됐다. 초정스파텔의 시행사인 나건산업(대표 최벽환)은 지난 3월초 한차례 부도직전의 고비를 넘겼으나 마침내 지난 16일 농협으로 돌아온 어음 6억 7000만원 중 5억6000만원을 막지 못해 무너지고 말았다.

충청리뷰는 지난 96년 청원군의 초정스파텔 민간사업자 선정과정부터 문제점을 지적했다. (97년 3월호)
자본금이 고작 5억원에 불과한 정체불명의 회사에 150억원 규모의 큰 사업을 맡긴 자체가 이미 파국을 예고한 것이었다. 실제로 나건산업은 지난 1월 준공때까지 3차례나 대표이사가 바뀌고 시공회사가 부도나는 등 우여곡절을 겪어야만 했다.

하지만 최종 사업자가 부도를 내고 잠적한 상태에서 채권단이 주장하는 총부채 규모는 공사비와 사채 등 총 120억원 대에 이르는 것으로 나타났다. 청원군이 관리해온 회원권 분양대금 63억원이 고스란히 공사대금으로 결제됐다고 보면 채권단이 주장하는 120억 원의 부채와는 도저히 계산이 맞지 않는 것이다.

사업자가 사전에 자금을 빼돌리고 고의적인 부도를 냈다는 것이 채권단의 주장이다.
실제로 부도를 낸 사업자는 초정스파텔 대중목욕탕 운영권을 12억원에 임대형식으로 내준 것으로 드러났다.
결국 사업을 계속할 뜻이 없이 현금 확보에만 주력해왔다는 얘기다. 또한 청원군과의 협약을 어기고 회원권 일부를 공사대금 대물변제 형태로 유통시킨 사실도 드러났다. 더구나 청원군이 목욕탕 임대계약을 승인한 것처럼 허위 공문서를 작성하고, 분양대행 업체에 대한 수수료 11억원을 회원권으로 대물변제하는 등 불법 · 편법이 자행된 것으로 밝혀졌다.

초정스파텔의 '예정된 실패’가 있기까지 지난 3년간의 사업추진 과정을 추적해 본다.
부지 선정부터 뒷말 무성청원군은 지난 93년 당시 경영행정흘 주창하던 김덕영 지사의 지시로 초정리 약수목욕탕 사업를 추진키로 했다.
이듬해인 94년 5월 오권영 청원군은 나건이 총공사비 150억원에 대한 공사보증서를 발급받도록 하기위해 변조협약서를 만들었다는 의혹이 제기됐다

군수는 충북도로부터 30억원의 기채승인을 받아 부지매입에 나셨다.
계획초기에는 지상 2층규모의 목욕탕을 지어 직영운영키로 하고 8억9000만 원을 들여 북일면 초정리 산 14-1 일대 5700여평의 땅을 사들였다.

당시 토지주는 초정리에 사는 N씨로 청주시 고위공무원의 친형이었다.
문제는 부지결정 과정에서 실무부서의 의견이 묵살됐다는 의혹이 뒤늦게 제기된 것이 다겯당시 군청 도시과에서는 N씨가 감정가 매각을 거부하자 감정가를 받아들인 인근의 변종석씨(현 군수) 소유 임야를 매입키로 방침을 바꿨으나 오군수가 이를 승인하지 않았다는 것.

실제로 당시 변군수가 매각 의사를 밝힌 땅은 초정스파텔의 약수관정과 인접한데다 뒤쪽에 야산을 끼고 있어 호텔 입지로 적합하다는 평가를 받기도 했다.
실무부서의 의견이 묵살당한 배경에는 당시 민선단체장 출마가 유력시되던 변종석 씨를 현직 오군수가 견제한 탓이라는 설이 나돌기도 했다.

결국 95년 6 · 27 지방선거에서 변종석 씨가 현역 오군수를 꺽고 당선되면서 초정스파텔의 본격적인 사업추진은 변군수의 손에 맡겨지게 된 것이다.

150억사업을 수의계약으로 초정약수목욕탕 사업이 민자유치 방식으로 확대변경된 계기는 95년 2월 현대그룹 계열의 금강기획에서 새로운 개발제안서를 제출하면서 비롯됐다. 당시 민선시대를 맞아 각 지자체가 경영수익사업에 앞다투어 나서자 금강기획은 전담기획팀을 만들어 각 지역별로 사업프로젝트를 작성한 것이다.

청원군은 금강기획으로부터 민자유치 사업안을 전달받고 시행사 추천을 의뢰했다.
금강기획은 (주)대교등과 사전협의를 벌였으나 별다른 성과없이 지연되는 상황이었다.
이때 청원군과 연결된 업체가 바로 서울의 부동산 컨설팅 업체인 (주)나건산업(설립대표 윤진구)이다.
나건은 자본금이 불과 5억원인 법인으로 자금조달 능력이 의심스러운 데다 호텔사업과는 전혀 무관한 부동산 업체였다.

하지만 청원군은 '희망하는 지역업체가 없다’는 이유로 96년 10월 전격적으로 (주)나건과 민자유치 협약을 체결했다.
나건은 총 150억원의 건축비를 들여 초정리 부지에 지하 1층, 지상 5층, 연건평 3800여평 규모로 약수목욕탕과 한방치료실, 골프연습장 등 각종 부대시설을 건립해 20년 사용조건으로 군에 기부체납키로 했다.
공사보증위해 허위협약서까지 마침내 97년 3월, 시행사인 (주)나건은 같은 서울 업체인 (주)삼옥종합건설을 시공자로 선정해 공사를 시작했다.

하지만 준비된 자금이 없이 사업을 추진하면서 각종 부작용이 불거지기 시작했다.
나건은 청주 소재 평화종합 건설에 공사하도급 계악을 제안하고 조건으로 대여금 3억원을 요구했다.
평화건설은 이 가운데 5천만원을 지급하고 건설공제조합으로부터 30억원의 공사보증서를 발급받았다.
하지만 20여일 뒤 건설공제조합으로부터 공사보증 취소 통보를 받게 됐다.

당시 공문내용은 "(주)나건이 이미 96년 10월 약수타운 건설공사에 대한 도급계약을 삼옥건설과 체결했고 97년 1월 삼옥건설이 초정약수타운 사업의 시행자 자격으로 청원군과 협악을 체결하는등 이중삼중의 허위계약을 체결했다"는 것이었다.

결국 나건은 평화건설에 위약금 1억2000만원을 지급하고 일을 마무리했다.
특히 나건이 총공사비 150억원에 대한 공사보증서를 발급받도록 하기위해 청원군이 변조협약서를 만들었다는 의혹이 제기됐다.

당시 나건의 윤대표가 시공회사인 삼혹건설을 인수해 대표이사로 나섰고 청원군은 사업시행자를 삼혹건설로 바꿔 변군수의 직인까지 찍은 위조된 사업협약서를 만들어 서울 건설공제조합에 제출토록 한 것으로 드러났다. 모 국회의원까지 동원해 로비를 벌였지만 공사보증서 발급요건이 되지 않아 결국 무산됐고 군은 문제의 변조된 협약서를 파기시킨 것으로 나타났다.

농지전용 불법, 절차상 문제
그렇다면 경험과 능력이 부족한 나건산업이 어떻게 청원군과 인연을 맺을 수 있었는가.
취재결과 청원군과의 연결 고리는 95년 민선단체장 선거 당시 변종석 군수의 선거운동을 도와주었던 이모씨로 알려 졌다. 실제로 이모씨는 나건 측의 청주사무소 책임자로 일하기도 했다. 이씨가 나건을 청원군에 소개했고 결국 사업비가 150억원에 달하는 대규모 사업의 시행자가 공개적인 사업 설명회나 적격심사도 없이 밀실에서 이루어지게 된 것이다.

사실상 자본능력이 부족한 나건측은 군으로부터 받기로 한 잔여사업비 12억원과 관광 진흥자금(70-80억원)을 장기저리로 지원받아 사업을 마무리하겠다는 구상이었다. 이같은 사실은 지난 97년 6월 충북도의 초정스파텔 사업 감시 과정에서 드러났다.

’당시 현장소장을 맡았던 최벽환 씨(현 대표이사)는 감사공무원에게 "조만간 관굉사업계획이 승인되야만 공정율 60% 시점인 97년 9월 이후 부족자금 70억, 80억원을 관광진흥자금을 지원받아 충당할 수 있다가만약 승인이 안 나면 사업을 포기해야 할 입장"이라고 밝혔다는 것. 하지만 관광사업계획 승인 신청은 불발로 끝나고 말았다.

청원군이 도지사 권한사항인 농지전용허가를 군수승인으로 불법처리한 사실이 드러났기 때문이다.
즉, 전용면적 1만㎡ 이상 운동 · 휴양시설에 대한 농지전

나건산업의 총부채는 공사비로 지급된 63억과 대물변제 상가임대 회원권 유출 등을 고려할 때 도저히 납득할 수 없는 액수라는 게 채권단의 시각이다

용 허가는 도지사 협의사항임에도 불구하고 초정 스파텔 시설을 공공용 시설로 적용해 군수 직권으로 농지전용을 허가한 것. 결국 초정스파셀은 수익사업임으로 공공용 시설이 될 수 없다는 도의 판단에 따라 담당직원이 징계를 당하기도 했다.

관광기금 물거품, 시공사 부도관광진흥자금 지원이 무산된 나건측은 심각한 자금난에 빠져들게 됐고 결국 97년 10월 시공사인 삼옥건설이 최종 부도처리됐다. 부도 당시 윤대표는 45%의 공정을 진행하는 과정에서 40억원의 공사비가 투입됐다고 주장했다.

이어 3차례에서 걸쳐 대표이사를 변경했고 결국 최벽환 현장소장 주도로 공시가 진행됐다. 최소장은 삼옥부도 이후 새로운 시공회사로 수원에 소재한 서훈종합건설을 내세웠다. 하지만 서훈건설은 97년 도급한도액이 12억원으로 설립된 지 2년밖에 안된 소규모 회사였다. 150억원 공사를 맡는 것 자체가 무리였다.


청원군은 초정스파텔 공사가 나건산업이 발주한 민간공사이기 때문에 도급한도를 적용할 필요가 없다는 입장이다. 하지만 건설업계에서는 ‘건축부지를 공공예산으로 구입했기 때문에 사실상 민관 합작사업이다.
따라서 국가계약법에 따라 적격업체가 공사를 맡는 것이 합당하다'는 의견이다. 또한 하청업체에서는 "서훈은 이름만 빌린 것이고 실제로 최소장 주도로 모든 공사가 이루어졌다.

실제 공사현장을 감독했기 때문에 공사비도 상당부분 줄일 수 있었을 것"이라고 주장했다.
나건의 초기 사업자들도 “공사내역은 150억원이었지만 삼옥건설을 통해 작업할 경우 80~100억원 정도면 충분히 끝낼 수 있다고 판단했다.

관광진흥기금을 포기하더라고 회원권 분양실적을 70억원까지만 끌어올리면 사업를 성공적으로 마칠 수 있다고 판단했다"고 털어놓고 있다. 결국 나건산업의 총부채 120억원은 그동안 공사비로 지급된 분양대금 63억원과 대물변제 상가임대, 회원권 유출 등을 고려할 때 도저히 납득할 수 없는 액수라는 것이 채권단의 시각이다.

결국 진상규명을 위해서는 행정기관의 절차적 감사보다는 수사기관이 직접 나서 자금경로 및 계약의 적법성 여부에 대한 정밀조사를 벌여야 한다는 지적이다. 또한 최대 피해자인 공사 채권자들을 보호하기 위해 청원군은 응분의 책임을 지고 조속하게 대안을 마련해야 할 것이다.



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