오는 3월 오창과학산업단지내 아파트 5개 단지 동시분양을 앞두고 분양원가의 적합성에 대한 의문이 제기되고 있다. 값싸게 공급된 공공택지임데도 불구하고 예상 분양가가 400만원대를 훨씬 웃돌아 청주지역 분양가와 맞먹는 수준으로 나타났다. 취재결과 사업 시행사들은 당초 공공택지 분양가보다 2배가량 높게 대지비를 산정해 사업승인 신청서를 제출한 것으로 나타났다. 이에대해 일부에서는 “서민주택 공급정책에 따라 수용령까지 발동해 조성한 공공택지의 아파트 분양가가 일반 아파트와 차이가 없다면 누가 납득할 수 있겠는갚며 반박하고 있다.

오창과학산업단지내 공동주택용지는 모두 8필지 15만2609평에 달한다. 단지조성 사업자인 한국토지공사는 지난 96년 용지분양을 마쳤으나 97년 IMF가 닥치면서 아파트사업계획 승인까지 받은 3개 업체가 착공을 포기하고 말았다. 자금압박을 견디지 못한 지방 주택건설업체들은 계약금 수십억원을 날린채 해약하기도 했다. 우여곡절 끝에 토지공사가 공동주택용지 6필지를 매각처분한 가격은 1130억원으로 평당가는 74만원대인 셈이다.

하지만 올들어 청원군에 아파트사업계획 승인을 받았거나 협의중인 LCD산업(쌍용건설), 대원(대원), 죽전건설(원건설), 비케이씨앤디(중앙건설), 건우씨엠(한라건설), 이원건설(우림건설), 빌더스씨앤디(대우이안) 등 시행업체들은 공공택지 매입비용을 평당 130~140만원대까지 잡은 것으로 나타났다. 이는 한국토지공사의 공공택지 평당 공급가인 74만원에 비해 2배가량 상승된 가격이다. 전체 공동주택용지 15만2600평을 감안할 때 오창 공동주택용지에서 발생한 지가상승액은 800억원대에 달할 것으로 추정된다.

결국 오창단지의 예상 분양가로 알려진 평당 420~470만원은 이같은 지가상승분을 고스란히 반영한 것으로 볼 수 있다. 시행업체들은 사업지연, 금융비용, 제세공과금 등의 명목으로 대지비용(토지비용)을 최대한 높게 잡은 것으로 나타났다. 당초 공동주택용지를 분양받은 7개 사업주체 가운데 5개사가 사실상 토지를 전매했고 현재 시행사들은 매수과정의 ‘웃돈’을 분양원가에 반영할 수밖에 없다는 것이다.

그러나 현재 공공택지 공급체계상 시행사들의 전매를 막을 뚜렷한 방법은 없다. 건교부가 지난해 12월 공공택지의 분양전매 금지와 분양신청 자격 강화를 발표했지만 이를 피해나갈 수 있는 방법은 얼마든지 있다. 아파트가 준공될 때까지 시행사가 명의를 그대로 가지고 시공권만 넘기면서 개발이익을 챙길 경우 전매행위에 해당하지 않기 때문이다. 이러한 편법으로 시행사는 막대한 양도차익을 얻을 수 있다.

또한 막대한 토지전매 웃돈은 아파트 분양원가에 그대로 반영돼 결국 서민주택공급을 위해 개발한 공공택지가 엉뚱한 업체의 배만 불려준다는 지적이다. 이에대해 청원군측은 “분양가 자율화 조치 때문에 자치단체에서 개입할 여지가 별로 없다. 사업승인신청서를 보면 대지비의 금융비용이 많은 편인데, 파이낸셜 대출이자가 18%까지 잡힌 곳도 있었다. 오창단지가 장기간 사업지연되면서 높은 금융비 부담을 인정할 수밖에 없다. 향후 아파트 분양 승인신청시 시행사들의 분양가 산정근거에 대해 충분히 검토해 보겠다”고 말했다.

1년전인 지난해 2월 분양한 청주 봉명동 현대 I파크 아파트의 경우 평당 분양가가 400만(34평형)~420만원(39평형) 수준이었다. 최대 평형인 54평형은 최고 수준의 내장재를 내세워 평당 500만원으로 책정했다. 오창단지의 분양예정가와 엇비슷한 가격대로 나타났다.당시 현대건설은 토지구획정리사업의 토목공사를 맡고 공사비 대물로 공동주택용지를 확보했다. 당시 평당 매입가는 138만원으로 오창단지보다 평당 64원이 높은 가격이다. 따라서 같은 수준의 분양가를 제시한다면 소비자를 납득시키기 어렵다는 지적이다.

공공택지를 이용한 업체들의 폭리에 대한 여론을 의식한 건교부도 이달초 청와대 업무보고에서 업체의 개발이익 독식을 막고 이를 환수하기 위해 채권입찰제 도입을 적극 검토하겠다고 밝혔다. 채권입찰제는 공공택지를 분양할 때 구입해야하는 채권의 최고가를 써낸 업체에 낙찰하는 방식으로 시행될 경우 건설업체의 개발이익 독식은 불가능해진다.

그러나 업계는 채권입찰제도도 채권 구입시 업체가 져야할 부담을 소비자들에게 전가시켜 분양가를 상승시킬 수 있다는 것을 지적한다. 또 공익성이 강한 공공택지의 개발이익을 그 시기만 늦출 뿐 여전히 업체가 대부분 가져가도록 한다는 점에서 택지개발지구의 공익적 사업목적에 맞지 않는다는 지적도 제기됐다.

따라서 경실련은 근본적으로 문제를 해결하기 위해서는 택지개발지구내에 공영개발방식을 도입해야한다고 주장하고 있다. 공영개발 방식이란 정부와 지자체나 산하 공기업이 택지개발부터 아파트 분양까지를 모두 책임지고 아파트 건설은 시공사를 선정해 추진하는 것이 골자다. 이렇게 되면 건설업체는 경쟁입찰을 통해서 아파트 건설에만 참여하게돼 택지 전매 등을 통한 폭리 확보는 불가능해진다. 유럽이나 싱가포르의 경우 정부가 공공택지 조성공사만 하는 것이 아니라 주택건설 공사만 건설업자에게 발주해주고 분양까지 모두 책임지는 공영개발방식을 시행하고 있다.