<도마에 오른 주공 불법거주배상금>

민생연대는 지난달 27일부터 충북 청주, 증평, 진천, 음성, 충주, 제천, 옥천, 영동의 19개 단지 1만1071세대 3억8300만원에 대한 불법거주배상금 반환 신청 및 홍보활동을 벌이고 있다. 이는 전체의 12.3%에 이르는 세대수로 '잘 몰라서' 신청을 하지 못하는 세대들을 위한 홍보 활동이다.

불법거주배상금은 표준임대차계약서상 계약의 해지 또는 해제후 임차인이 주택의 명도불이행에 대한 제재금 또는 벌과금형식으로 주공이 임차인들에게 부과해 왔던 것이다. 주공은 지난 2005년 1월1일부터 월 임대료의 1.5배를 부과해 왔다. 이는 지난 국감에서 진보신당 조승수 의원이 주공에 자료를 요청한 결과 지난 2004년부터 올해 7월까지 전국 9만178세대에 85억4300만원을 부과한 것으로 드러났다.

임대료 연체로 인한 계약해지와 불법거주배상금 부과는 차치하더라도 정상적인 분양전환 과정에서 원가공개 소송 등의 시비과정에서도 일방적으로 부과한 것이 문제가 있다는 법원의 판결이 내려지면서 반환운동이 전국적으로 이뤄지고 있다.

대법원 '불법거주배상금 징수 부당' 판결
실제 지난 8월20일 대법원은 부산용호주공임차인들이 제기한 소송에서 임차인들의 손을 들어줬다.(대법 2009다4022 부당이득반환) 공정한 분양전환을 요구하다가 강제적으로 부과한 불법거주배상금에 문제가 있다는 것이다. 대법원은 공공5년 임대아파트의 분양전환과정에서 부과해온 불법거주배상금에 대해 이자를 포함에 전액 반환하도록 주문했다.

대법원 차한성 주심판사는 "주공이 임차인의  우선수분양권에 대한 오해로 '기한 내에 계약을 체결하지 않았다'는 이유로 일방적으로 계약을 해지통보하고 불법거주배상금을 부과한 것은 임대주택법에 반하는 행위"라고 판결했다.

이에 대해 민생연대는 단순 불법거주배상금 반환에서 한발 더 나아가 불공정한 표준임대차계약서상의 약관을 개정하는 운동까지 벌이고 있다. 한마디로 정상적인 분양전환 과정에서 분양원가 시비로 지연될 경우 현행 임대료의 1.5배를 불법거주배상금으로 부과하는 것은 집없는 서민들의 주거안정을 목적으로 하는 임대주택법에 위배 되므로 단순 임대료만을 부과하는 것을 골자로 하고 있다.

충북민생연대 '불공정 약관 개정운동'

 이 판결의 요지는 "임대차 계약기간 만료이후 불법점유로 인한 임대인의 손해액 산정은 특별한 사정이 없는 한 종전의 임료에 상당하는 금액을 기준으로 해야 한다. 만일 경영수익상의 매출액을 일정 비율로 따져 산정할 경우 주관성이 개입되고 임대인이 타인에게 점포를 임대할 경우 같은 정도의 임료를 받을 수 있다고 속단할 수 없기 때문"이라고 인용 결정했다.

사실 불법거주배상금에 대한 폐단은 국회의 임대주택법 일부개정법률안 발의로 이어지고 있다. 국회 한나라당 박종희(수원 장안구)의원은 이미 "현행 임대주택법 상의 불법거주배상금이 서민인 임차인이 감당하기에는 너무 가혹하게 부과되고 있다"며 개정안을 대표발의한 상태다.

박 의원은 "분양 가격의 적정성 문제로 공정한 분양전환을 촉구하는 임차인들에게 분양전환절차 기간 동안 불법거주배상금을 적용하는 것은 너무 가혹하다"며 "임대사업자가 정한 시기에 분양전환을 받지 않았다는 이유만으로 불법거주배상금을 부과하는 것은 정당한 요건을 갖추지 못했다. 제도적 개선이 필요하다"고 밝혔다.

국회 박종희 의원 임대주택법 개정 발의
그는 주공의 자료를 인용해 "불법거주배상금이 2005년 3157세대, 2006년 4309세대, 2007년 5938세대로 해마다 35%이상 증가하고 있다"며 "배상금도 2005년 22억원에서 2007년 46억원으로 2배 이상 증가한 상태로 임대사업자가 임차인의 불법거주에 따른 손해액 산정으로 임대료 상당금액만 청구할 수 있도록 관련법 개정을 추진하게 됐다"고 설명했다.

하지만 LH공사의 전신 중 하나인 주공의 입장은 다르다. LH공사 김재권 차장은 "공공5년 임대후 제 날짜에 분양을 받은 세대와의 형평성 문제 때문에 불법거주배상금을 부과하지 않을 수 없다"고 말했다. 충북민생연대 이인선 지부장은 "주공이 불법거주배상금 신청자에 한해서 반환을 해준다거나 분양지연으로 인한 손해배상을 임차인 대표를 상대로 제기한다는 어깃장을 놓고 있다"며 "주공은 부당하게 부과한 불법거주배상금을 한 세대도 빠짐없이 되돌려 줘야 한다"고 강조했다.

이에 대해 LH공사 김 차장은 "군산 미룡지구의 경우 분양전환가처분소송을 제기해 분양지연으로 인한 손해배상 청구를 제기했었으나 내부방침대로 소를 취하하고 모든 세대를 찾아 되돌려 주기 위한 전수 조사를 하고 있다"고 밝혔다.

"제대로 홍보하고 돌려줘야"

정한기 개신주공1단지 불법거주배상특위원장

다행히 승소해 건설원가가 공개된 이후 올해 3월10일자로 전세대의 분양전환을 완료했다. 하지만 문제는 2년 동안 원가공개 분쟁이 이어지면서 부과한 불법거주배상금이었다. 주공에 내용증명을 보내 반환결정 회신을 받고 지난달 12일부터 신청을 받은 결과 112세대에 이른다. 이미 70세대는 반환을 받은 상태.

하지만 정 위원장은 "지난 2007년 3월 분양전환을 받은 1198세대의 경우 불법거주배상금 신청이 미미하고 원가공개 분쟁에 참여한 세대 중 이사를 간 세대의 경우 연락이 안 되는 상태다"며 "주공이 이들 세대에 대한 전수조사를 통해 제대로 반환이 이뤄져야 한다"고 말했다.