요즈음 부동산 경매신청사건이 점차 늘어나고 있고 경제상황은 더 어려워지고 있어 경매물건의 매각가격이 하락하여 경매로 재테크를 하기 좋은 기회가 올 것이다.

지난 호에선 경매를 신청하는 방법을 알아보았다. 이렇게 채권자가 채권을 확보 하기위해서 경매 신청서를 작성하여 해당 경매부동산 소재지를 관할하는 법원에 제출 하면 그 법원은 관할 법원이 되며 집행 법원은 신청서의 기재 및 첨부 서류에 의하여 강제 집행의 요건 , 집행개시요건 및 강제 경매에 특히 필요한 요건(예컨대 부동산이 채무자 소유 일 것, 압류 금지 부동산이 아닐 것)등에 관하여 형식적 심사를 하여 신청이 적법하다고 인정 되면 강제경매 개시결정한다.  임의경매 신청이 접수된 경우에도 집행법원은 임의경매에 필요한 요건에 관해 심사를 하고, 적법하다고 인정되면 임의경매 개시를 결정한다.

개시 결정이 나면 집행 법원은 그 사유를 등기부에 기입 할 것을 등기관에게 직권으로 촉탁해야하며, 등기관은 위 촉탁에 의해 경매 개시결정의 기입 등기를 하게 된다. (예, 2008년 0월 00일  00지방법원의 강제 경매 개시 결정 (2008타경 0000)).

이렇게 경매 개시 결정 등기가 등기부등본에 기재되면 일반인들도 경매가 진행 중이라는 사실을 등기부등본을 떼어 보면 쉽게 알 수 있음으로 주택 임대차나 상가 임대차를 계약하기 전에는 바로 확인을 해야 한다. 이렇게 개시결정이 나면 압류의 효력이 발생해 그 후 임차인의 지위를 결정 하는 중요한 근거가 된다. 임차인은 건물에 개시결정 이전에 전입(사업자등록)과, 점유, 확정일자 등을 받아두어야한다.

민사 집행법에서 새롭게 도입된 제도인 배당요구 종기 결정 및 공고는 경매 개시 결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때에는 집행 법원은 절차에 필요한 기간을 감안해 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각 기일 이전으로 정하여 공고한다.

경매 개시 결정에 따른 압류의 효력은 채무자에게 그 결정이 송달 되거나 개시결정 기입등기가 된 때에 그 효력이 생기는데, 집행법원은 그 효력이 생긴 때부터 1주일 이내에 절차에 필요한 기간을 감안 하여 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하는 결정을 한다. 아주 쉽게 풀어보면 배당요구란 권리가 있는 이해관계인은 법원이 권리주장을 받아주는 마지막 기일까지(종기일) 배당요구를 하라는 것이다.

그때까지 배당요구를 하지 않으면 당연히 권리주장 하기가 어렵게 되며, 일부의 경우 포기한 것으로도 간주될 수 있다.  그러므로 배당 종기일은 법적으로 상당한 의미가 있는 중요한 날입니다.