공동 주택의 재건축 사업 절차는 소유주의 5분의 4이상이 재건축 결의를 해야 시작된다. 이로써 재건축 조합이 설립돼 조합 규약(정관)이 만들어지고 사업계획을 세워 시에 조합인가설립신청을 하게된다.
조합이 인가되면 시행자는 소유주들로부터 신탁등기를 받게되고 시(3000가구 이상은 도)에 사업계획 승인을 받아 사업을 시행 하면 된다. 그리고 완공 후 조합의 청산 절차를 거치면 재건축 사업은 끝나게 된다.
그러나 이는 절차일 뿐이고 건설교통부는 재건축 사업을 앞세워 무분별하게 개발이 이루어지는 것을 방지하기 위해 재건축 요건을 크게 강화하고 나섰다.
건교부는 300가구 또는 부지 1만㎡(3천평) 미만의 공동 주택을 재건축할 경우 20가구 이상의 공동 주택에 한해서만 정비구역 지정여부에 관계없이 재건축을 허용하는 등 재건축 요건 강화를 골자로 하는 ‘도시 및 주거환경정비법 시행령 및 시행규칙 제정안을 마련, 13일 입법 예고하고 규제개혁위원회와 법제처 심사를 거쳐 오는 5월 중 확정할 예정이라고 밝혔다.
입법 예고된 ‘도시 및 주거환경정비법 시행령 및 시행규칙 제정안은 경제성만을 따져 무분별하게 재건축-재개발-주건환경개선사업을 추진하는 것을 막고 체계적이고 효율적인 관리-정비를 추진하겠다는 의지를 담고 있다.
인구 50만명이상인 자치단체는 재건축사업의 기본 방향과 개략적인 위치를 정하는 ‘도시-주건환경정비기본계획’을 의무적으로 수립해야 하고 재개발 또는 주거환경정비사업구역에 해당될 경우 재건축 사업 구역으로 지정할 수 없도록 제한했다. 또 안전진단도 제재를 받게된다.

◇정비구역 지정
그 동안 재건축사업은 구역지정 등의 계획적 관리 제도 없이 사업이 추진되어 난개발의 원인으로 지적되어 왔다.
정비 사업을 시행하기 위해서는 재건축의 경우 300가구 또는 1만㎡ 이상 공동 주택은 도시계획 절차에 따라 정비구역 지정이 선행돼야 재건축 사업이 가능하고 300가구 또는 1만㎡ 미만인 경우 20가구 이상의 공동주택은 정비구역지정 여부에 관계없이 재건축이 허용된다.
이는 기존 10가구 이상의 공동주택일 경우 허용하던 재건축의 요건을 무분별한 개발 방지를 위해 대폭 강화한 것이다.
단독주택지 재건축을 위해서는 300가구 또는 1만㎡ 이상의 경우 반드시 정비구역 지정이 필요하고 시-도 조례가 정하는 기간(20년 이상)이 지난 낡은 건축물이 3분의 2이상 포함된 구역에 한해 정비구역 지정이 가능하다.
300가구 또는 1만㎡ 미만의 경우는 정비 구역 지정을 할 수 없다.
20가구 이상이면서 기존 주택건설촉진법에 의한 사업 계획 승인이 아닌 건축법에 의한 건축허가를 받은 아파트 등도 정비 구역 지정 여부와 관계없이 재건축이 가능하다. 또 정비구역내 건축물은 20년의 경과 연수와 관계없이 안전진단 신청이 가능하다.

◇안전진단 강화
공동주택 재건축 안전진단은 지은지 20년 이상된 건물을 대상으로 하되 지자체별 특성을 감안, 시-도 조례로 연장할 수 있도록 한 기존 방침이 그대로 유지된다.
서울시가 최근 재건축 허용연한의 연장을 건의했으나, 공동주택 준공 뒤 경과년수 현황을 파악한 결과 30∼40년 1만7275가구(0.5%), 40년 이상 67가구에 불과한 것으로 각각 파악됐다. 정비구역 내의 건축물은 20년 경과년수와 관계없이 안전진단을 신청할 수 있다.
안전진단 결과는 일상적인 유지관리, 리모델링, 재건축 유보 또는 재건축실시로 결정하며, 결정할 때 경제성 평가와 주변의 주택가격 동향 등을 감안하도록 했다.
◇사업추진위원회 및 조합설립
조합설립은 소유자가 10인 이상이 되어야 인가가 가능했던 조항을 폐지했다. 또 조합설립을 위해 주민동의서를 받는 경우 형식적 동의에 의한 분쟁의 소지를 차단하기 위해 찬반의사뿐 아니라 비용부담에 관한 사항을 반드시 고지하도록 했다.
사업추진위원회의 운영과 관련해서는 운영규정, 사업범위의 확장이나 축소는 주민의 50% 이상 동의가 필요하고 설계사무소와 정비사업전문관리업자의 선정, 개략적인 정비사업시행계획서의 작성 등은 추진위원회 구성에 찬성한 주민의 50% 이상 동의로 결정해야 한다.

◇정비사업 활성화 조치
일부 건축물을 그대로 두거나 리모델링하고 나머지만 재건축하는 것도 가능해졌다. 이럴 경우 해당 토지의 분할 여부에 따라 토지가 분할되지 않는 경우 용적률과 건폐율은 존치 또는 리모델링되는 건축물을 포함해 산정하고 토지가 분할되는 경우에는 존치 또는 리모델링하는 건축물을 제외하고 용적률-건폐율을 산정하게 된다. 기존 재개발-재건축에 의한 공동주택 건설은 주택건설촉진법 등 각종 법령에 의한 기준을 준수하기 위해 전면 철거가 불가피했다. 특히 재건축사업의 경우 사업계획승인을 받은 주택단지 단위로 시행돼 단지내 상가 등 독립된 건축물 소유자의 반대가 있을 경우 추진이 불가능했다. 그러나 앞으로 상가 소유자가 상가를 받더라도 종전 상가금액과 신규상가금액의 차액이 최소평형 주택가격과 정관이 정한 비율보다 큰 경우 주택으로 대체해 줄 수 있다.

청주시, 조례로 재건축사업 규정해야
이와 같은 도시 및 주거환경정비법 시행령 및 시행규칙이 오는 7월부터 시행되게 되면 인구 50만명 이상에 해당되는 청주시는 재건축사업의 기본방향과 개략적인 위치를 정하는 ‘도시-주거환경정비기본계획’을 의무적으로 수립해야 한다.
이와 관련 청주시 관계자는 “아직 구체적인 도시-주거환경개선정비법에 대한 파악이 되지않아 잘 알 수 없지만 청주시 조례로써 재건축 사업에 대한 기본방향을 정해야 할 것”이라며 청주시 여건에 맞는 도시-주거환경정비기본계획 마련에 최선을 다하겠다고 밝혔다.
/ 민경명 기자