지난 99년 청주에서 처음으로 재건축조합을 결성했던 사직주공 2·3단지 아파트의 재건축사업이 4년째 공전을 거듭하고 있다. 지난해말 조합집행부가 둘로 나눠져 각각 롯데·대우컨소시엄, 포스코건설을 시공사로 선정했으나 조합 재결성에 필요한 조합원 80% 동의를 받지못해 전전긍긍하고 있다. 한편 지난 1월 (주)대원을 시공사로 선정한 사직주공 1단지는 진입도로 확보문제로 본계약을 미루고 있는 상태다.
사직주공 2·3단지 재건축사업이 늦어진 근본적인 이유는 조합집행부가 단독업체를 추천, 총회인준받는 비민주적 방식 때문이다. 2500세대로 구성된 대단위 조합으로, 한강 이남에서 최대 규모의 아파트 재건축으로 꼽혔던 사직주공 2·3단지 사업의 시공사를 경쟁이 아닌 지명방식으로 정하려는 자체가 불신의 고리를 만들 수밖에 없다. 당초 조합집행부는 주택공사 지지파와 풍림건설 지지파로 나뉘어 마찰을 빚었다. 3단지 조합장이 제명되는 풍파속에 풍림이 시공사로 선정됐지만 실패로 끝나 조합측과 손해배상 소송까지 벌어지게 됐다.
사업추진이 지연되자 3단지 황조합장은 일부 조합원들의 탈퇴동의를 받아 청주시에 제출했다. 도내 최초로 설립된 아파트 재건축조합은 결국 지난해 조합원 800명 탈퇴로 설립인가를 취소당하는 사태를 맞게 된다. 조합 실체가 사라지는 위기상황에서 집행부는 한범순조합장파와 나영환부조합장파로 다시 나눠지게 된다. 결국 한조합장은 꼬레아건축의 주선으로 롯데·대우컨소시엄을 시공사로 데려와 지난해 11월 임시총회 의결을 거쳤다. 나부조합장은 포스코건설을 유치해 지난해 12월 천신만고 끝에 총회를 마쳤다.

공개경쟁 룰이 깨진 시공사 선정
그간의 추진과정으로 볼때 사직주공 2·3단지 재건축 사업은 이해관계에 따른 세력들의 각축장이었던 셈이다. 각 세력들은 조합을 공동의 이익보다는 사익을 추구하는 도구로 활용해온 것이다. 일정한 기준에 따라 시공능력과 자금력을 인정받은 업체들을 대상으로 공개경쟁 방식의 시공사 선정을 추진했다면 재건축 공사는 진작에 착공됐을 것이다. 하지만 자신들과 이해관계가 맞는 특정업체를 내세워 밀어부치기식으로 하다보니 온전한 끝맺음을 하지 못한 것이다.
특히 오는 7월 ‘도시주거환경정비법’이 시행되면 재건축도 기존 민영사업에서 재개발처럼 도시계획사업으로 분류될 전망이다. 서울시의 경우 1만평방미터이상, 300가구 이상의 재건축은 이른바 재건축 정비구역으로 지정돼 조합설립 인가 전에 시·구청에서 도시계획시설, 용적율, 개발밀도 등을 정하게 된다. 주민들의 자발적 재건축조합 결성과 안전진단 등의 절차를 거쳐 아파트 단지별로 재건축을 추진하던 기존 방식과 달리 재건축조합 자체가 제도권 내로 들어오게 된다. 재건축 시한도 연장될 것으로 예상된다.
건교부는 20년이상 범위에서 시도지사가 정하도록 추진하고 있지만 서울시의 경우 80년대 지은 아파트는 30년, 90년이후 지은 아파트는 40년이 지났을 때 재건축을 허용하자는 의견이 대두되고 있다. 충북도의 경우 아파트 건립역사가 20여년에 불과해 30년 시한을 적용하면 향후 몇 년후에나 재건축이 가능하다는 분석이다. 무분별한 재건축 뿐만 아니라 시공사 난립과 조합의 횡포를 방지할 수 있을 것으로 전망된다. 따라서 사직주공 2·3단지의 경우 7월 이전에 조합 재설립을 마치고 사업을 추진하겠다는 방침이다.

재건축 조건 강화, 조합 전횡 막아
또한 도시정비법안이 마련되면 적정 기준이상의 건설업체를 시공사로 선정하도록 규정하고 반드시 경쟁입찰 방식을 따르도록 할 방침이다. 이에따라 조합은 공사를 분리발주할 수 없고 철거, 건축, 조경을 도맡을 수 있는 대형 건설업체를 시공사로 선정해 시공사가 다시 전문업체에 하청주는 형태로 공사를 진행할 것으로 예상된다. 사직주공 2·3단지의 경우 양측 모두 조합원 80%의 동의를 받지못해 시공사 선정을 위한 총회를 마친 지 두세달이 지나도록 조합 설립신청을 내지 못하고 있다. 롯데·대우의 경우 총회직후 70%이상 동의를 받았다고 주장했고, 포스코건설도 홍보요원 등을 투입해 조합원 동의서 확보에 나서고 있지만 여의치 않은 상태다. 오히려 각자 총회소집 이후 상대편 총회의 불법성을 제기하는 소송을 벌이고 있다. 구집행부와 임시집행부는 각각 총회무효확인소송과 증거보전신청(주민동의 서류등)을 내 법적공방전을 벌이고 있다. 구집행부측은 “총회를 지정된 장소가 아닌 길바닥에서 날치기로 진행했는데, 그게 법적효력이 있겠는가. 그 당시 발표했던 위임·참석인원 수가 이튿날 더 늘어났고, 당초 법원에 냈던 총회소집허가신청 서류 가운데 조합원 599명의 명단 가운데 상당수가 중복 또는 허위기재된 것으로 확인돼 별도 형사고발조치를 취할 예정”이라고 말했다.
이에대해 임시집행부측은 “총회장소인 문화예술체육회관을 건달들을 동원해 막는 바람에 할 수없이 옥외 총회를 연 것이다. 법원 증거보전신청을 통해 롯데·대우 시공사 선정의 기만성이 드러날 것이다. 한조합장은 조합업무와 관련 절도죄로 벌금 50만원의 대법원 확정판결까지 받은 처지이기 때문에 건교부표준규약에 따라 직무수행을 정지시켜야 한다”고 주장했다.
오는 7월 도시주거환경정비법 시행을 앞두고 재건축 대상 아파트의 시공사 선정이 줄을 잇고 있다. 특히 서울지역은 재건축 추진아파트의 시공사 선정이 거의 끝났고 1군업체들이 지방 재건축시장에서 각축전을 벌이고 있다. 롯데·대우는 지난해 10월 사직주공 2·3단지 시공사로 선정되기 직전에 경북 구미시 형곡1주공의 재건축도 따낸 것으로 나타났다. 당초 청주 사직주공의 시공사 선정을 두 회사간의 공개경쟁으로 추진했으나 도중에 컨소시엄 형태로 뒤바뀌었다. 이에따라 사실상 구미사업은 대우가 맡고, 청주 사직주공은 롯데가 맡는 것으로 역할 분담했다는 후문이 나돌고 있다. 롯데건설은 지난해 수주한 재건축사업 9건 가운데 7건이 지방인 것으로 나타났다.
청주시는 아파트 지구지정을 통해 저밀도지구인 사직주공 2·3단지를 고밀도지구로 바꾸고 용적률 250%에 건축규모를 최대 3800가구로 제한했다. 또한 주민 80%이상의 동의를 구할 경우 조합 재설립을 인가하겠다는 방침이다. 조합 재설립이 여의치않을 경우 오는 7월 도시주거환경정비법에 따라 청주시가 직접 개입해 재건축사업을 추진할 것으로 전망된다.

사직주공1단지,
“진입도로가 필요해요”

2·3단지가 4년간 내홍을 겪는동안 1단지는 지난 1월 조합원 총회에서 (주)대원을 시공사로 선정해 주목을 받았다. 656세대 규모인 1단지는 25평, 33평, 44평형으로 총 827세대를 재건축할 계획이다. 하지만 청주시의 지구단위 계획에 따라 충북대 후문대로 쪽으로 진입도로를 내기위해 인접한 주성아파트 5·6동 매입을 시도했으나 불발로 그쳤다는 것. 따라서 반대쪽 2·3단지 주도로와 연결된 진입도로를 확보하는 것으로 계획을 변경해야 할 상황이다. 이럴 경우 도시계획선에 걸치는 민간주택 4채를 매입해야만 도로망을 확보할 수 있다.
이에대해 김정연조합장은 “당초 주성아파트 5·6동 48세대도 조합에 참여키로 했으나 탈퇴하는 바람에 결국 매입하는 쪽으로 사전약속했었다. 하지만 시공사 선정이후 매각가격을 높게 요구해 협상을 포기한 상태다. 일단 지구단위 계획이 확정되는 5월까지 기다렸다가 진입도로 부분을 변경해 추진할 예정”이라고 말했다.
/ 권혁상 기자