8·31 부동산종합대책으로 부동산시장이 꽁꽁 얼어 붙었다. 정부 대책의 직격탄을 맞은 아파트와 토지 시장은 당분간 위축될 것으로 보인다.
따라서 아파트의 경우 실수요자가 아니면 투자에 신중할 필요가 있다. 2주택자에 대한 양도세 중과와 종부세 강화로 매물이 늘어나면 가격의 하향 조정이 불가피하기 때문이다. 부동산 시장은 ‘잿빛’이다.

향후 전망도 그리 밝은 편은 아니다. 집값이 올해부터 떨어지기 시작해 내년에는 더 크게 떨어지고, 2007년에는 하락폭이 둔화되며 횡보세를 보이다가 2008년부터는 하락세를 벗어날 것으로 예측되고 있다.

부동산전문가들은 일단 관망하는 자세가 중요하다고 입을 모은다. 마땅한 투자처가 없는 상황에서는 시장의 흐름을 읽는 안목이 필요하다는 것이다. 이를 위해서는 부동산 시장의 동향과 향후 시장의 전망을 미리 파악하는 것이 급선무라는 지적이다.

정부의 의지대로 될지는 더 두고봐야겠지만 일단 집값이 안정 추세를 보이고 있어 향후 상당 기간은 현재 방식의 투자 행태가 통하지 않게 될 것만은 분명하다.

따라서 지금까지는 사놓고 기다리면 시세 차익이 생기는 투자가 대세였다면 앞으로는 매달 일정액의 수익이 나오는 ‘수익형 부동산’에 대한 투자가 주류를 이룰 것으로 전망된다. 수요자들도 당장 주택보유 여부에 따라 행동 전략을 달리해야 할 상황이 됐다.

시장의 변화를 가장 먼저 체감할 수 있는 중개업자들은 대체적으로 당분간 숨고르기가 이어질 것이란 견해가 우세하다. 매물은 쏟아지고 있지만 매수세가 주춤한 양상을 보이고 있어서다.

전국부동산중개업협회 이경식 부지부장은 “8?31 대책으로 1억짜리 아파트가 9000만원으로 가격이 떨어졌더라도 무주택 서민들에게 9000만원은 여전히 부담이 될 수 밖에 없다. 그래서 공급에 비해 수요가 적어 가격하락은 당분간 지속될 전망이다”고 말했다.

이렇게 주택시장은 주춤하는 반면 전세값은 상승세를 보이고 있다. 2주택자에 대한 양도세 중과와 종부세 강화로 수요자들이 전세쪽으로 몰리고 있기 때문이다. 전세값은 당분간 강보합세를 유지할 전망이다.

이 부지부장은 “IMF때 전세값이 터무니 없이 하락했다가 경기가 다소 회복됐던 최근 2~3년전에는 기존에 4000만원짜리 전셋집의 경우 3500만원선까지 가격이 회복됐다. 그러던 것이 요즘에는 당초 4000만원까지 회복되는 양상을 보인다”고 말했다.

아파트 분양시장 역시 전매제한 강화나 2주택자에 대한 중과세 조치 등으로 투자가치 하락이 상당기간 이어질 가능성이 크다. 가수요자들의 관망세가 오래 지속될 경우 분양에도 영향을 미칠 것으로 예상되는 상황이다.

이렇게 주택시장의 거래가 끊기면서 아파트 단지 주변지역의 상가 분양가가 치솟는 등 부동산 자금이 상업용지로 몰리는 징후가 곳곳에서 포착되고 있다. 우선 상가 사무용빌딩 같은 수익형 부동산은 정부의 칼날에서 비켜 나 있다는 점에서 반사이익이 기대된다.

상가나 오피스텔은 매월 정기적인 임대수익을 올릴 수 있는 것이 장점으로 꼽힌다. 지난 4월부터 상가 후분양제가 실시되면서 투자 위험이 줄어든 점도 긍정적이다. 특히 상가는 종합부동산세 부과 대상에서 빠져 있는 점이 호재로 작용할 수 있다.

이런 시장의 흐름을 반영하듯 오창과학산업단지는 내년 6월 아파트 입주를 앞두고 신축중인 상가 분양가격이 평당 2000만원을 호가하고 있는 것으로 알려졌다.
청주 강서 1지구 상업용지 역시 내년초 입찰분양을 앞두고 벌써부터 평당 가격이 2000만원을 넘어설 것이라는 전망이 나오는 등 과열양상마저 보이고 있다.

상가분양 경쟁 열기에 대한 평가도 엇갈린다. 당분간 분양 경쟁이 치열해지면서 가격 상승이 있을 것이란 전망과 일시적인 현상이라는 전망이 엇갈리고 있다.
이를 일시적인 현상으로 예측하는 전문가들은 자금에 여유가 있는 한정된 일부 투자자들이 은행금리보다 나은 수익을 노리고 상가 분양시장에 몰리고 있는 것으로 보고 있어서다. 따라서 경기의 흐름을 탈 정도의 분양 열기는 아니라는 지적이다.

한 공인중개사는 “상가는 가격변동이 크게 없을 것이다. 다주택 보유자가 주택을 팔고 유휴자금으로 상가를 구입할 소지는 있지만 경기의 흐름과는 무관한 투자로 보인다”고 말했다.

8·31대책이 재건축과 재개발 시장에 미치는 영향도 그리 크지 않을 전망이다. 사직아파트재건축과 수동 재개발 정도로 시장 규모가 작아 영향이 크지 않을 것이란 분석이다.
문제는 재건축의 입주권을 주택으로 볼것인가 분양권으로 볼것인가에 좌우될 소지가 높다. 정부가 재건축의 입주권도 주택으로 보고 중과세할 안을 내놓고 있어서다.
따라서 재건축 시장은 위헌의 소지로 논란이 되고 있는 입주권에 대한 판단에 따라 향후 시장의 향배가 가늠될 전망이다.

각종 규제가 강화되면서 토지거래도 눈에 띄게 위축
한편 토지거래도 주택과 마찬가지로 한산한 분위기다. 올 상반기 요동치던 땅값도 이번 대책으로 완전히 얼어 붙은 분위기다. 토지거래허가구역 지정이 위력을 발휘하고 있다.
행정중심복합도시, 기업도시, 오창과학단지, 오송생명과학단지 등의 대단위 개발 호재를 등에 업고 널뛰기를 하던 토지 시장도 각종 규제가 강화되면서 눈에 띄게 위축되고 있다.

정부가 8·31대책에서 농지 및 임야 취득시 사전거주 요건을 가구원 전원이 해당지역에 현재 6개월에서 1년 이상 거주하도록 강화하고, 임야 취득을 위한 요건도 연접 시ㆍ군 거주자에서 해당 시ㆍ군 거주자로 허용 대상을 좁히자 매수세가 대부분 끊겼다.

더구나 내달 13일부터 토지거래허가구역에서는 현재 지목별로 6개월~1년인 전매 금지 기간이 2~5년으로 대폭 강화해 토지 시장을 더욱 냉각시킬 것으로 보인다.
한 부동산 중개업자는 “청주·청원 지역에서는 토지거래 허가를 받기가 쉽지 않아 민원인들과 공무원간에 마찰이 심했다. 이번 조치로 거래 기간이 대폭 연장되면서 시장은 더욱 위축될 가능성이 높다”고 전망했다.

토지시장은 청주·청원, 충주, 제천 등이 토지거래허가구역을 지정되면서 일시적 ‘풍선효과’로 남부지역으로 옮겨갔던 투자자들과 부동산 중개업자들이 모두 철수하면서 천정부지로 치솟던 가격이 안정되고 거래마저 뜸해진 상태다.

한 부동산 중개업자는 “마땅한 부동산 투자처를 찾기가 힘들다. 요즘같이 바람이 심할때는 기다리는 편이 낫다. 정부의 부동산 규제정책의 향배가 어디로 갈지 모를때는 일시적인 관망도 필요하다”고 말했다.