현행법상 경매 입찰대행은 변호사사무실에서만 가능하다.
부동산중계업법에 의해 법인등록한 부동산중계사무소도 경매업무가 가능하지만 알선, 안내까지만 허용되고 있다. 현재 청주지역 7∼8개 법인 부동산중계사무소가 경매업무에 두각을 나타내고 있는 것으로 알려졌다.
최근 청주지법에서 나오는 경매물건은 한달평균 ?건, IMF직후인 지난 98년도에 비해 30∼40%가 줄어든 물량이다.
실수요자들이 직접 경매에 나서기도 하는 아파트는 시가의 90% 수준에서 낙찰가가 형성된다. 특히 가경동, 용암동같은 택지개발지구내의 건립된 지 5년 안팎인 아파트는 개인투자자인 ‘주부군단’들이 눈독을 들여 10명 이상의 입찰자가 나타나기도 한다.
충북경매 낙찰가율 감정가의 58%
법원경매 정보업체인 ‘지지옥션’에 따르면 지난 5월 전국 법원경매 낙찰가율이 72.09%로 최근 2년내 가장 높았고 충북지역은 57.59%로 4월달의 47.86%보다 10%나 높아진 것으로 나타났다. 경매상품별로는 아파트 86.3%, 근린주택 82.3%, 연립주택 81.3%, 다세대 77.8% 순이었다. 낙찰가율이 높다는 것은 경쟁이 심해 낙찰가격이 그만큼 높아졌다는 것을 의미한다. 낙찰가율이 높아지면 결국 전문 경매인들의 수익구조에 좋지않은 영향을 미칠 수밖에 없다.
하지만 과거 ‘타자’(전문 경매브로커)들의 독무대가 개선돼 ‘개미투자자’와 합법적 공간의 경매인들이 늘어나는 것은 장기적으로 경매시장 활성화에 도움이 된다는 지적이다. 한편 대법원은 올 하반기부터 각급 법원의 인터넷사이트를 통해 전국의 법원경매 현황을 조회할 수 있도록 할 방침이다. 또한 법원에 출석해 경매기록을 열람하지 않고도 각급 법원의 인터넷사이트를 통해 현황조사서, 입찰물건 명세서 등 각종 경매정보를 조회할 수 있도록 경매정보제공 시스템을 구축할 예정이다.
변호사의 경매시장 진출이 늘어나면서 법무사에게도 경매입찰 대리업무를 허용해야 한다는 주장이 제기되고 있다. 그동안 경매업무 대리는 변호사의 고유권한이었음에도 대체로 수임료가 낮고 사회적 체면을 고려해 변호사들이 기피해 온 것이 사실이다. 변호사들이 경매업무를 기피하면서 브로커들이 설치는 부작용을 낳기도 했다. 따라서 경매시장의 투명성과 전문성을 위해 대리업무 권한을 법무사까지 확대하는 것이 바람직하다는 지적이다.
공인중계사, 법무사 경매대행 반대
한편 대한변호사회와 부동산중개업협회는 법무사에게 경·공매 업무를 대행할 수 있도록 허용한 ‘법무사법 개정안’을 법무부가 최근 입법예고하자 강하게 반발하고 있다. 이에대해 청주 G법무사는 “그동안 돈안된다고 방치해 두었던 영역을, 변호사들이 이제와서 제 밥그릇이라고 주장하는 것은 볼썽사납다. 경매시장의 대중화와 합법화라는 추세에 따라 양측이 선의의 경쟁을 통해 서비스를 제고하는 방안이 바람직하다. 부동산중계사들은 말그대로 중계업무가 주이기 때문에 경매대행까지 한다면 부작용이 적지 않을 것”이라고 말했다.한편 청주지방변호사회는 변호사사무실에 채용할 수 있는 직원 수를 6명으로 제한하고 있다. 하지만 경매·등기업무를 취급하는 사무실이 늘어나면서 이러한 인원제한이 무의미하게 됐다. 또한 대부분 경매직원들은 변호사와 건당 수수료 나눠먹기식 도급제 계약관계이기 때문에 일반 소송사건까지 소개하고 사례비를 챙기는 ‘사건브로커’로 변질될 가능성이 높다는 지적이다. 경매대행의 경우 아직까지 수수료 기준이 고시되지 않은 상태이며 통상 물건 감정가의 2%, 낙찰가의 3%선에서 받고 있다는 것. 또한 변호사들의 전문성에 따라 특화된 분야의 소송에 집중하는 것도 필요하다는 지적이다. 최근 입주자와 시공사간에 아파트 하자분쟁이 늘어나면서 K변호사는 전담직원을 두고 적극적인 소송유치에 나서고 있다. 아파트 하자 손해배상 소송은 소송가액이 대부분 수십억원대에 달하기 때문에 성공보수제에 따른 매리트가 크다는 분석이다. 또한 행정고시에 합격해 중앙부처에서 사무관으로 일했던 신연우변호사와 의과대학 출신의 충주 나기태변호사등은 행정소송이나 의료분쟁 소송에 차별화가 가능하다는 지적이다.
법원경매 이렇게 달라진다 인터넷 경매정보 제공
기간입찰제 가능 일반참여 쉬워져
오는 7월부터 개정된 민사소송법에 따라 법원 경매시장에도 많은 변화를 예고하고 있다. 우선 일정 기간내에 직접 또는 우편으로 경매에 참여하는 ‘기간 입찰제’가 도입된다. 지방에 있는 사람도 서울지역 법원에 올 필요없이 우편으로 입찰할 수 있다는 얘기다. 입찰도 하루 1번에서 2번으로 늘어난다. 낙찰내용에 승복할 수 없어 항고하려는 사람은 낙찰가의 10%를 보증금으로 공탁해야 한다. 자연 고의적인 경매진행 방해 건수도 줄어들게 된다. 배당요구 기일도 당초 낙찰일에서 입찰 기일전으로 앞당겨졌다. 권리관계 변동이 많은 경매물건을 입찰할 때는 사전에 매각조건을 정해주기 때문에 일반인의 경매참여가 더욱 쉬워진다.
내년도에 시행될 상가임대차보호법도 경매시장에 일정한 영향을 미칠 것으로 예상된다. 임차인의 지위가 안전해지면서 생계형 창업수요가 늘어나는 반면 상가 주인들은 임대료를 올려받는 추세여서 경매시장에서 값싼 물건을 찾는 수요자들이 많아질 것으로 전망된다. 특히 상가임대차보호법이 시행되면 소액 임차인이 일정액을 우선변제받을 수 있는 것도 상가경매에 수요자들을 몰리게 할 것으로 보인다. 이 경우 명도처리가 수월해 지기 때문이다. 전문가들은 향후 대출금리가 오르고 부동산 거품이 일정 정도 빠지면 경매물건이 꾸준히 늘어날 것으로 보고 있다. 이전과 달리 지금은 감정가와 시세의 차이가 많이 좁혀졌기 때문에 경매물건을 선별할 때 권리분석 못지않게 수익성 분석에 집중해야 한다는 지적이다.