충북의 아파트 공급과잉이 우려되는 상황에서 매매가격 하락세가 전국에서 가장 심각한 것으로 나타났다. 27일 한국감정원의 '2018년 1월 4주 전국 주간 아파트 가격 동향'을 보면 충북의 아파트 매매가격은 -0.2%로 하락세가 이어졌다. 특히 공급물량이 많았던 청주 청원구와 서원구가 -0.3%로 가장 많이 하락했다. 청주는 올해 예정된 공급물량만 1만2천가구를 넘어서 매매가 추가하락 가능성이 높아졌다. 일부에서는 '분양대란'과 '대폭락'의 전조현상으로 분석하고 있다. 충북 아파트 시장의 진단과 전망을 정리해 본다. <편집자 주>

최근 한국감정원이 발표한 전국 시·도별 아파트 가격동향을 보면 서울이 많이 올랐고 반대로 충북, 경남, 울산의 하락폭이 컸다. 하락지역이 매매지수는 충북(-0.20%), 울산(-0.16%), 경남(-0.15%), 경북(-0.07%) 등이다. 또한 서울(0.38%),세종(0.10%), 전남(0.08%), 대구(0.08%)등은 상승했고 전북(0.00%)과 충남(0.00%)은 보합세를 유지했다. 결국 충북의 -0.2% 하락률은 전국 시·도 중에서도 가장 높은 것이며 전주 대비 하락 폭도 가장 컸다. 따라서 충북의 하락세는 구조적인 문제점을 안고 있는 것으로 분석된다.

충북지역 아파트 미분양 물량은 지난해 1월 3989가구로 시작해 6월 7108가구로 최고점을 찍었고 감소세로 돌아서 12월말 4980가구로 나타났다. 이 가운데 청주가 2234가구로 전체 45%를 차지했다. 따라서 청주시는 이미 2016년 10월부터 미분양관리지역으로 지정됐다. 미분양 관리지역에서는 주거용 오피스텔을 포함한 주택을 공급하기 위해 사업부지를 사들이면 분양보증 예비심사를 받아야 한다. 충주시도 지난해 8월 미분양관리지역에 포함됐다가 물량이 줄어들어 12월말 제외됐다.

5000가구에 달하는 미분양 물량에도 불구하고 지난해 11월 도내 전체 주택 인허가는 4391가구로 전년도 같은 기간의 3043가구보다 44.3% 늘어난 것으로 나타났다. 과잉공급 대책을 고민해온 지자체가 정작 주택 인허가는 계속 내주고 있는 셈이다. 사실상 통제 불능의 상태에서 올해 청주시에 1만2천가구의 아파트가 추가분양될 예정이다. 청주 동남지구 아파트 3700여가구, 잠두봉 등 공원개발 2700여가구, 모충2구역 주거환경정비사업 지구 등 2600여가구, 서현2지구 1700여가구 등이다.

금융비용에 건설사 '밀어내기'
하지만 미분양 우려에도 불구하고 사업부지를 매입한 건설사들이 금융비용 때문에 분양시기를 늦출수 없다는 입장이다. 도내 건설업계 Q씨는 "동남택지개발지구에서 모 건설사는 금융비용 부담때문에 사업용지를 매입가 그대로 다른 회사에 팔기도 했다. 택지개발사업지구나 공원개발지역 등은 이미 선투자가 된 상태라서 위험부담이 있더라도 분양을 서두를 수밖에 없다. 그나마 분양시장 온기가 살아있을 때 물량을 털어내려는 거다. 기다리다 보면 이자부담 때문에 어쩔 수 없다"고 말했다.

상황이 악화되자 충북도는 지난 15일 `미분양주택 해소 대책방안 마련을 위한 관계기관 간담회' 를 열었다. 이날 간담회에는 대한주택건설협회와 한국토지주택공사(LH), 경제자유구역청, 시·군 사업계획 승인부서 관계자가 참석했다. 언론보도에 따르면 참석자인 김원호 대한주택건설협회 사무처장은 "지난해는 분양시기 조정, 임대주택 전환 등으로 미분양주택의 증가를 막을 수 있었지만 올해는 남아 있는 미분양 물량과 신규 공급물량, 통계에 잡히지 않는 소규모 주택이 합쳐져 문제가 심각해질 수 있다"고 말했다. 이어 "현재 미분양을 막을 뾰족한 수가 없다. 유관기관의 긴밀한 공조를 통해 택지개발 계획단계부터 미분양 문제를 염두에 둬야 한다"고 말했다.

주영동 LH 주택사업부장은 "미분양 문제의 해결방안으로 제시되는 LH의 '매입임대주택'은 서민을 위한 일시적인 정책일 뿐 근본적인 대규모 미분양 사태의 해결책은 아니다"고 강조했다. 또한 미분양의 원인에 대해 "세종시로의 인구 유출 등 충북이 처한 여건에 기인한다"고 분석했다. 미분양 우려가 가장 큰 청주시 신춘식 공동주택과장은 "청주의 미분양 물량이 가장 많지만 준공 후 미분양 주택은 아직 없어 현재 걱정할 수준은 아니다. 다만 올해 말부터 내년 초에 준공되는 아파트가 준공 후까지 분양이 안 되면 어쩌나 걱정된다"고 말했다.
 

지자체, 인허가 규제 의지 필요

이날 간담회 발언내용에 대해 지역 부동산업계 W씨는 "대책방안을 논의하는 자리인데 정작 제대로 된 해법이 제시되진 않은 것 같다. 민간 건설사가 정상적으로 추진하는 사업을 지자체나 공공기관에 막을 수 없는 현실은 이해한다. 하지만 고삐풀린 시장을 통제할 수있는 방법은 공적 제재 이외에 다른 수단이 없지 않은가? 특히 인허가를 맡고 있는 청주시가 단호한 의지를 보여야만 시장이 반응할 거라고 본다. 우리 업계에서는 올 여름부터 청주 미분양 대란이 시작되지 않을까 우려하고 있다"고 말했다.

특히 지역주택조합 아파트에 대한 경계경보에 유의해야 한다는 지적이다. 현재 청주지역 내 조합설립인가 뒤 사업승인을 받은 지역주택조합 수는 10개 단지 8963세대다. 이 가운데 8개 단지가 공사 중이다. 사업승인을 준비 중인 곳도 3개 단지이며 조합설립 인가를 받기 위해 조합원을 모집 중이거나 준비 중인 곳만도 11개 단지 8700여세대로 추산된다. 지역주택조합 아파트는 사업대상 토지확보와 조합원 확보 등의 요건을 충족해야만 사업승인을 받을 수 있다. 하지만 이미 10여개 주택조합이 설립된 상황에서 신규 조합원 모집은 여의치 않을 전망이다. 사업승인이 늦어지면 이미 납부된 조합 가입비와 계약금이 소진될 수밖에 없다. 일부 주택조합은 경비지출을 놓고 조합원과 집행부간에 소송이 벌어지기도 했다.

17일 부동산114에 따르면 국토부 산하 HUG가 지정한 미분양관리지역 23곳에 올해 예정된 분양물량은 총 8만7700여 가구다. 이는 지난해 같은 지역에서 분양된 물량(6만5000가구)보다 35%가량 늘어난 수치다. 해당 지역에 올해 입주할 물량은 15만 가구에 달하는 점을 감안하면 기존의 미분양 물량이 촉발시킨 신규 아파트 시장 조정이 미입주로 이어지고, 여기에 추가 분양이 덮치면서 주택시장 침체라는 악순환으로 이어질 가능성이 높다. 특히 분양물량이 많은 청주시는 이미 '시한폭탄'의 시계가 작동하기 시작한 셈이다.