국토부 전면개정 앞두고 조합설립 사상 최대…충북 2015년 신규 14곳, 전국 1위
국민권익위 “10년 안에 사업완료 된 조합 20%”…두세 곳 중 하나, 좌초나 지연

지역주택조합 옥석 고르기
수익성보다 중요한 것은 안전성

▲ 지난 4월 입주를 마친 동일 센타시아. 조합설립은 두 번째로 출발했지만 소규모 사업이 장점으로 작용해 가장 먼저 사업을 마쳤다. 청주지역에는 현재까지 13개의 지역주택조합이 설립됐지만 입주까지 마친 곳은 동일 센타시아가 유일하다. 사진/육성준 기자

2012년 6월, 청주에서는 처음으로 지역주택조합 형태로 아파트를 짓겠다는 조합이 설립됐다. 최근 준공해 오는 30일 입주를 앞둔 율량주택조합(서희 스타힐스)이다. 이를 시작으로 옥산지역주택조합(코오롱 하늘채) 모충지역주택조합(동일 센타시아) 등 지역주택조합이 연이어 출범했다.

가장 먼저 사업을 완료한 조합은 소규모 사업을 진행한 모충지역주택조합이다. 240세대를 건설한 모충지역주택조합은 지난 4월 입주하며 성공적으로 사업을 마무리했다. 오는 11월에는 흥덕코오롱하늘채(옥산지역주택조합)가 준공 예정이다. 이렇듯 성공하는 조합도 있지만 지역주택조합 난립에 따른 조합원들의 피해사례도 적지 않다. 전국적으로 지역주택조합이 성행한 지 10년, 청주지역 지역주택조합의 실태를 살펴보았다.

지역주택조합 아파트로 내 집 마련을 할 계획이라면 내년으로 미루는 것이 위험부담을 줄일 수 있는 방법이다. 국민권익위의 권고로 국토부가 현재 사업안전성 강화를 위한 연구용역을 진행하고 있는 가운데 빠르면 연말에는 지역주택조합 제도가 전면 개편될 것으로 전망되기 때문이다. 반면 전국적으로 규제 강화 전 조합원을 모집하려는 신규조합이 난립하고 있어 주의가 요구된다.

1980년 도입된 지역주택조합제도는 수요자가 건설 주체가 돼 주택을 공급하는 제도다. 사업시행사를 통하지 않아 비용을 절감할 수 있어 일반 분양주택보다 저렴하다. 또한 청약통장 가입여부와 무관하게 조합에 가입할 수 있고, 재개발·재건축에 비해 절차가 간편하다는 장점이 있다. 제도가 생긴 초창기에는 많이 시도되지 않았지만 최근 수년간 아파트 공급가격이 급상승하면서 지역주택조합이 인기를 끌고 있다.

장점보다 치명적인 단점

하지만 치명적인 단점이 있다. 그림(오른쪽)에서처럼 토지확보와 사업계획이 확정되지 않은 상태에서도 조합원 모집이 가능하고, 조합을 설립할 수 있다는 게 문제다. 조합원은 모집됐지만 이후 진행과정에서 토지를 확보하지 못해 사업이 좌초되거나 사업계획 변경이나 지연에 따른 추가 부담금이 발생할 수 있기 때문이다.

국민권익위에 따르면 최근 3년간 국민신문고를 통해 피해민원이 접수된 것은 총 210건에 달했다. 가장 많은 민원은 조합원 모집과 관련된 것이었다. 지역주택조합은 ‘선모집 후설립’이라는 기형적 구조로 인해 설립인가 전까지는 실체를 알 수 없다는 게 가장 큰 문제다. 시쳇말로 ‘깜깜이’다.

통상 조합 설립인가 전에는 추진위 등의 이름으로 조합원을 모집하는데 현행제도에는 모집주체에 대한 규정이 없다. 그렇다보니 일명 브로커로 불리는 사람들이 허위과장광고를 하며 조합원을 모집하는 사례가 적지 않다.

이에 따른 문제는 행정기관에서도 인지하고 있던 터다. 청주시 관계자는 “조합원을 모집하고 있는 모든 집단을 파악할 수 없다. 홍보관을 열고 조합원을 모집하고 있다는 정도는 알지만 조합설립인가 신청을 할 때까지는 알릴 의무도 정보제공을 요구할 권리도 없기 때문”이라고 제도적 결함을 설명했다.

그는 또 “청주시에 조합설립 신청을 할 때는 이미 공급세대수 절반 이상의 조합원을 확보한 다음이다. 이미 조합원이 된 다음에는 선택의 폭의 넓지 않다”고 말했다. 이 관계자는 “토지확보를 확인하고, 사업실패 시 원금회수 방안 등 조합원 가입 전 꼼꼼히 따져보고 가입하는 것이 유일한 방법”이라고 덧붙였다.

가장 큰 문제는 상당수 사업장이 사업추진 과정에서 난관이 부딪히고 좌초된다는 것이다. 특히 세대별 1000만원선으로 형성된 업무추진(대행)비는 사업실패 시 고스란히 조합원의 손실로 돌아온다.

최근 3년 새 집중…곳곳이 시한폭탄

국민권익위에 따르면 2005년부터 지난해 6월까지 10년간 조합설립 인가가 된 곳은 모두 155개다. 이 가운데 주택건설 사업승인을 거쳐 실제 입주까지 마무리된 조합은 34개에 불과했다. 20% 남짓한 결과다. 사업승인을 받은 조합을 포함해도 64개다. 조합설립 후 사업승인까지 기간이 발생한다는 점을 고려하더라도 두세 곳 중 하나는 조합원 투자만 받고 표류하거나 좌초되는 실정이다.

청주지역에서도 사실상 사업이 좌초된 것으로 판단하는 사업지가 나오고 있다. 한 지역주택조합관계자는 “재개발·재건축 지역은 지장물 보상 등에 어려움을 겪는다. 사실상 실패한 것 아니냐”고 해당지역을 에둘러 설명했다.

소송도 끊이지 않았다. 가칭 청주흥덕지역주택조합은 조합장과  진천 소재 건설사가 법정공방을 벌이며 1년여를 허비했다. 건설사에 손해배상을 하라는 법원의 중재로 해당 소송은 일단락됐지만 신뢰를 잃은 조합원들이 집단 소송을 제기해 조합설립도 불투명한 상태다. 관계자들에 따르면 200여명의 조합원이 계약금을 지불한 것으로 나타났다. 청주지역 또 다른 지역주택조합도 조합설립인가도 받지 못한 상황에서 조합원간 형사고소가 이어지며 상당기간 사업이 지연될 전망이다.

문제는 지금부터다. 청주시와 지역주택조합업계에서는 전국적인 양상과 달리 청주지역은 성공적이었다고 평가하지만 건설업계에서는 “지역주택조합 설립시기가 다른 지역보다 상대적으로 늦었기 때문에 아직 불거지지 않은 것뿐”이라고 잘라 말했다. 아직 터지지 않았을 뿐 시한폭탄이라는 것이다.

최근 들어 지역주택조합이 크게 늘고 있다. 전국적으로 지난 10년간(2005.1~2015.6) 조합설립인가를 받은 곳은 모두 155개다. 이 가운데 33개 조합이 지난해 상반기에 집중됐다. 하반기에는 상반기의 2배인 69개 조합이 새롭게 인가를 받았다. 2005년부터 20014년까지 인가받은 조합 수(122)와 지난해 인가 수(106)가 맞먹는다. 눈여겨볼 점은 그 중에서도 충북에서 가장 많은 조합이 설립됐다는 점이다. 국토부 자료에 따르면 지난해 충북 내 신규 조합은 모두 15개로 청주지역에서만 6곳이 새롭게 설립인가를 받았다.

한편 국토부는 연구용역을 통해 조합원 모집 과정 관리 강화, 시공보증 의무화, 신탁사 참여 등을 심도 있게 검토할 예정이다. 연말까지는 개선안이 나올 전망이라는 점에서 전문가들은 지역주택조합 참여시기를 늦추라고 조언했다.

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