방서도시개발조합이 2014년과 2015년 두 번에 걸쳐 진행한 환지　절차에 대해 조합원들이 반발하고 있다. 이달 초 일부 조합원이 조합장과 조합 사무국장을 검찰에 고소한 내용에도 환지 관련 의혹을 제기한 것으로 알려졌다.

취재진과 만난 조합원들도 대부분 환지가 공정하지 못했다고 입을 모았다. 취재 결과 방서도시개발조합이 환지를 진행하는 과정에서 정관에 명시된 제자리환지 원칙을 지키지 않은 것으로 나타났다. 조합원들은 조합 사무국장과 가족이 환지받은 토지에 주목하며 지정 과정에 대한 의혹을 제기했다.

조합장 “환지면적 작아 어쩔 수…”

취재진이 입수한 조합 정관에는 환지 계획의 기준이 명시돼 있다. 정관에는 ‘①환지는 제자리 환지를 원칙으로 한다. ② 보류지(체비지 및 공공시설용지) 및 집단환지(공동주택용지) 지정으로 종전 토지 위치에 환지를 지정할 수 없는 경우에는 종전 토지 위치와 대등하다고 인정되는 위치에 환지를 지정하되 순차적으로 가까운 다른 자리로 지정할 수 있다고 명시돼 있다. 또한 환지 설계 방식은 평가식을 사용한다’고 명시돼 있다.

하지만 결과적으로 조합은 제자리환지 원칙에 따라 환지예정지를 선정하지 않았다. 이에 대해 조합장 A씨는 “제자리환지가 원칙이지만 공동주택 등 부지가 90%를 차지해 환지받을 수 있는 토지가 얼마 안 된다. 제자리 환지 가능성이 낮을 수밖에 없다”고 답변했다.

환지 설계 용역을 맡은 심광철 환지사도 “방서도시개발은 평가식을 적용했다. 예전 방식인 면적식은 감보율을 적용해 땅을 환지하지만 평가식은 평가받은 돈만큼 환지하는 방식이다. 제자리환지만을 고려할 때 A라는 사람에게 돌아갈 토지라도 A의 땅과 환지받을 땅의 가격이 차이가 나면 위치와 관계없이 평가액이 비슷한 사람에게 우선한다”고 설계 당시 기준을 설명했다.

정관에 명시된 첫 번째 기준인 ‘제자리 환지’는 사실상 지켜지지 않은 것이다. 또한 두 번째 기준인 ‘제자리 환지가 불가능할 때, 종전 토지 위치와 대등하다고 인정되는 위치를 지정한다’는 원칙도 때에 따라 다르게 적용했다는 것이 일부 조합원의 주장이다.

조합원들은 조합 사무국장과 그 가족이 받은 땅을 주목한다. 그림에서 노란색 원-정확한 지번을 노출하지 않기 위해 원의 범위를 넓혔다-으로 표시한 곳 일부가 사무국장과 그의 아버지 B씨가 소유한 토지다.

사무국장 아버지 소유의 토지는 지난 호에서 보도했듯 매입가보다 10억원이 오른 가격에 매매했다. 매매 일시는 2014년 12월 31일로 1차 환지작업이 마무리된 후다. 지금은 J사의 소유가 된 해당 토지의 환지 예정지는 파란색 원 안에 총 4필지다. 이 가운데 방서사거리 부근 환지예정지는 기존 토지와 같은 자리라는 점에서 제자리환지 기준에 부합한다. 하지만 두진건설이 짓는 공동주택용지 인근 2필지는 환지 기준과 동떨어진 자리다. 우연찮게도 이 두 필지는 해당 준주거용지 블록 중에도 감정평가액이 높은 부지다.

B씨, 환지 확정 후 토지 매각

B씨는 방서도시개발지구 내 4필지의 땅을 소유하고 있었다. 개별 면적은 각각 434㎡・666㎡・469㎡・304㎡로 지목은 대지와 답, 차고지다. 이들 4개 토지로 각각 1필지씩 4필지를 환지받았다. 그 중 3개 필지는 기존 토지의 가치(감정평가액+개발이익 20%)를 기준으로 할 때 과도한(원부지 평가액 초과) 환지가 이뤄진 것으로 평가됐다.

4억 1000만원(감정가 120%)짜리 434㎡와 환지한 토지는 492㎡로 6억 400만원으로 평가받은 땅이다. 다른 2곳도 각각 1억 4300만원, 2억 3700만원이 더 비싼 땅과 환지했다. 반면 환지예정지 가치가 작은(부족) 토지는 1곳 뿐이었다. 이 조차도 1㎡당 가치가 낮은 것이 아니라 환지예정지의 전체면적이 기존 토지보다 30% 작은 토지다. 기존 토지 가치가 2억 4500만원 높다. 4곳을 모두 합치면 B씨는 조합에 3억 2900만원을 더 내야한다. 대신 1603㎡의 토지를 소유하고 있던 B씨는 개발 후 323㎡가 늘어난 1926㎡의 토지를 갖게 된다.

이에 대해 한 조합원은 “일반적인 도시개발사업에서는 감보율 50%를 적용해 기존 토지의 절반 가량을 개발 후 환지받는 게 일반적이다. 1차 환지에서 신청자가 없었다고 하지만 환지를 받고 싶어도 환지받을 땅이 없어 현금 청산하는 조합원들이 보면 상실감이 생길 수밖에 없다”고 말했다.

조합 사무국장이 관련된 업체-사내이사로 등재 돼 있다-소유 토지를 환지한 예정지는 모두 5곳이다. 1·2차 환지예정지 선정을 통해 5곳을 배정받았다. 방서사거리(빨간색 원) 인근 준주거용지 1필지와 학교 옆 단독주택용지 2필지, 학교 옆 준주거용지 1필지 , 목련공원 사거리 준주거용지 1필지다. 사무국장은 특혜 의혹에 대해 “1차에 받은 곳은 가치가 높은 땅이 아니었다. 이후 두진건설이 참여하면서 3블록 개발계획이 변경되면서 나아진 것 뿐”이라고 답변했다. 해당 업체는 5곳을 환지받았고, 기존토지 평가가치인 21억 9000만원에 육박하는 21억 5000만원의 환지예정지를 지정받았다. 면적도 기존면적(2035㎡)과 환지면적(2025㎡)이 큰 차이를 보이지 않았다.

환지사 “내 기준대로 일했다”

방서도시발조합은 지난해 중흥건설과 시공계약을 체결하면서 부동산 가치가 크게 올라갔다. 1차에서 지지부진했던 개별환지도 2차에서는 2~3명이 경합을 벌이는 곳이 적지 않았다. 1만 4000㎡를 소유한 조합원(6명 공동 소유) A씨는 1차 환지에서 4필지를 받고도 기존 토지 평가액이 25억원 이상 남아 2차 환지에 6곳을 신청했지만 1곳을 제외하고는 모두 탈락했다. A씨는 “뒤늦게 청주시로부터 2차 환지 후에도 주인을 찾지 못한 땅이 있다고 그거라도 받으라는 조언을 듣고 남은 토지 4필지를 추가로 지정받았지만 가치가 낮은 땅”이라고 말하며 “현금청산을 하려고 해도 2년 뒤에나 받을 수 있어 울며 겨자먹기로 환지를 받았다”라고 설명했다.

한 조합원은 “경합지역에서 누가 탈락하고 누가 지정됐는지에 대해 조합으로부터 명쾌한 대답을 듣지 못했다”고 말했다. 당시 2차 환지예정지 지정 후 조합은 공람과 이의신청 절차를 밟았다. 다시 몇몇 조합원은 이의를 제기했지만 결과가 달라지지는 않았다.

심광철 환지사는 “조합으로부터 환지설계를 용역받아 수행했지만 내 임의대로 발표하지는 않는다. 공람 전 조합에 보고도 하고 취합도 한다”고 과정을 설명했다. 그는 또 “3~4명이 신청하면 조건이 가장 좋은 사람, 위치적으로 타당한 사람을 선정한다. 조합이 전문가가 아니니 내 기준대로 일했다”고 덧붙였다.

사무국장만 특혜를 받은 것 아니냐는 의혹에 대해 B사무국장은 “피고소인으로 검찰에 고소장이 접수된 이상 검찰 조사가 진행되면 이를 통해 무고함을 밝힐 것”이라며 더 이상의 인터뷰에는 응하지 않았다.