충북경제자유구역청이 ‘충주 에코폴리스지구’ 면적을 절반 가까이 축소해 본격적인 개발작업에 들어간다.

충북경자청은 충주 에코폴리스지구의 당초 개발면적 4.2㎢ 중 2.3㎢만 우선 추진하는 내용의 개발계획, 토지이용계획 변경 승인을 지난달 말 산업통상자원부에 신청했다.

이번 변경 신청이 이뤄진 배경은 당초 에코폴리스를 설계할 당시 정확한 실측을 하지 않아서다.

김용국 충주지청장은 “처음 에코폴리스를 설계할 당시 서면으로만 하고 실측을 하지 않았고, 지금은 실측을 해보고 시뮬레이션을 해보니까 조성원가가 상상을 뛰어넘는 수치가 나왔다”고 했다.

충주에코폴리스개발㈜은 애초 충주시 중앙탑면 일원 등에 단지를 419만 6000㎡ 규모로 조성할 계획이었지만 사업시행자 공모와 사업설명회 결과 건설경기 부진 속에서 초대형 개발사업에 참여할 업체를 찾지 못했다.

더욱이 국방부와 협의결과 소음·비행안전구역 등의 제척으로 개발 대상면적의 축소(419만 6000㎡ →217만 8000㎡ )가 불가피했다.

결국 국방부 의견을 수용하고 사업추진 규모의 적정성 확보 등을 거쳐 개발사업자 모집에 매진, 현대산업개발 등을 주축으로 한 충주에코폴리스개발㈜를 지난해 4월 설립했다.

이후 에코폴리스개발은 개발계획 변경과 실시계획 수립 용역을 추진했다.

하지만 타당성 조사에서 3.3㎡당 52만 원 선으로 예상됐던 조성원가는 현지 실측을 거친 결과 3.3㎡당 68만 원 선으로 대폭 상승하면서 부지 조성 변경이 불가피해졌다.

1차 개발 부지 남동쪽 장미산의 높은 표고차(100m)로 인해 공사비가 증가하고, 비탈면이 많이 발생해 가처분용지가 감소할 것으로 예상됐기 때문이다.

이에 따라 사업주체인 에코폴리스개발은 장미산 고지대 33만 1961㎡와 건국대 실습농장 서쪽 2만 8745㎡ 등 총 36만 706㎡를 제척하기로 결정했다.

대신 경사가 완만한 능암, 원동마을 일원 45만 6345㎡를 새로 편입해 당초 1차 개발 예정면적 보다 9만 5639㎡를 늘리기로 했다.

에코폴리스개발은 분양가를 3.3㎡당 63만 원 대로 낮춰 인근 충주메가폴리스산업단지와 비슷한 수준으로 경쟁력을 확보할 방침이다.

“실측해보니 조성원고 상상초월”

하지만 여전히 본격적인 사업 착수에 들어갔지만 부지 조정에 따라 추가 절차를 밟아야 하는 만큼 사업일정은 지연을 피할 수 없게 됐다.

당초 지난달로 예정됐던 산자부 실시계획 승인신청은 개발계획 변경 승인신청으로 대체됐고, 이로 인해 6개월 뒤인 8월 실시계획 승인신청을 할 예정이다.

경자청 관계자는 “지구 지정 3년 만인 지난달을 넘기면 자동해제되는 것인데 산자부와 협의를 거쳐 1년 정도 연장하는 것으로 합의했다”며 “올 11월 실시계획 승인 절차를 거쳐 편입용지 보상과 공사를 착공할 것”이라고 했다. 이어 “개발계획변경 승인 신청과 실시계획 신청은 늦어졌지만 공사 착공(2017년)과 완공(2020년)에는 차질이 없을 것”이라고 밝혔다.

충주에코폴리스지구는 국토교통부의 ‘2016년 산업단지 지정계획’에 반영돼 기반시설 사업비 전액을 국비로 확보했다.

이에 따라 진입도로·용수공급시설을 모두 국비로 추진할 수 있게 됨은 물론 에코폴리스에 입주하는 국내기업의 지방세 감면 혜택도 받을 수 있는 기반이 마련됐다.

‘경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법’에 따라 기반시설 설치에 필요한 사업비 중 국비는 50%만 지원받을 수 있었다.

경제자유구역 내 입주하는 국내기업의 경우 지방세 감면 등 혜택에서 제외돼 왔다.

그러다 국토부의 산업단지 지정계획에 반영됨에 따라 에코폴리스 진입도로·용수공급 시설 660억 원 전액을 국비로 지원받을 수 있게 된 것이다.

김용국 지청장은 “에코폴리스지구의 개발계획 변경 등 행정절차를 조속히 이행, 2017년 착공에 차질이 없도록 하고 국내외 유망기업 투자유치를 위해 노력할 것”이라고 말했다.

문제는 충주에코폴리스지구를 둘러싸고 있는 많은 산업단지다. 에코폴리스 주변에는 첨단산업단지, 기업도시, 중원산업단지 등 많은 산업단지가 위치해 있다.

때문에 산업단지 지정계획에 반영됐다고 해도 과다공급으로 용지분양과 개발지연이라는 부작용이 초래될 것이란 전망이 나오고 있다.

‘산업용지 과다 공급’ 부작용 우려

감사원도 이 문제를 제기했다. 감사원에 따르면 충주에코폴리스가 위치한 충주시에 1.13㎢의 산업용지가 추가 공급됐다.

충주시의 10년간(2012~2021년) 계획입지수요 추정치 1.310㎢의 0.9배 규모의 산업용지가 산업단지와 별도로 공급하고 있다. 특히 충주시의 경우 에코폴리스지구 인근 2개 산업단지에서 현재 1.45㎢가 공급되고 있다.

충주에코폴리스지구와 2개 산업단지의 산업용지 면적 2.58㎢은 충주시의 10년간 수요면적 1.310㎢의 1.9배에 달하는 규모다.

산업용지 과다공급으로 충주에코폴리스지구 산업용지 물량 전부가 미개발 또는 미분양 상태다.

인근의 한 산업단지의 경우 미개발·미분양률이 71.8%(0.883㎢)로 나타나는 등 산업단지와 경제자유구역 산업용지가 상호 조정 없이 별도로 지정·공급되면서 경자구역이 개발되지 않고 주변 산업단지 분양과 개발이 지연되는 결과를 초래하고 있다.

더욱이 외국기업유치라는 명제로 시작한 경제자유구역을 산업단지와 구분을 모호하게 할 경우 당초 취지를 무색하게 할 수 있다는 지적도 나오고 있다.

한 시민사회단체 관계자는 “산업입지 수급계획에 따른 지역 내 입주수요와 인근 산단의 공급물량, 미분양률 등에 대한 고려 없이 산단 지정시기와 비슷한 시기에 경제자유구역 산업용지가 공급돼 향후 경자구역과 산단의 동반 미분양이 추가로 발생할 수 있다”고 우려했다.

한편, 충북경자청은 산자부가 개발계획 변경을 승인하는대로 연말까지 실시계획 승인을 받아 2.3㎢에 대한 공사에 착수할 계획이다. 또 축소된 면적의 나머지 지역에 대해서도 지속적으로 개발계획을 수립, 당초 계획한 면적대로 사업이 추진될 수 있도록 노력할 방침이다.