민간건설 공공 임대아파트의 불법 계약과 부당한 임대료 산정을 둘러싼 민원이 끊이지 않고 있다. 세종시 아파트 건설이 폭주한 가운데 일부 임대아파트 계약자들이 문제를 제기기하고 나섰다. 중흥S클래스-프라디움 아파트(이하 중흥프라디움) 일부 계약자들은 인허가청과 담당 공무원을 상대로 법적분쟁을 벌이고 있다.

중흥 프라디움은 지난 2013년 5월 전용면적 59㎡, 84㎡ 총 1459가구의 대단지 임대아파트 계약공고를 냈다. 당시 한국일보(2013년 6월 10일자) 기사를 보면 ‘중도금무이자, 확장무료, 계약금 정액제(59㎡ 1600만원, 84㎡ 2050만원)’ 3가지 사안을 중점 홍보했다. 여기에 “임대주택인 데도 단지내 수영장과 실내 체육관을 갖출 만큼 세종시에서 보기 드문 프라디움 커뮤니티시설을 도입”했다고 전했다. 하지만 이 기사에는 사실관계를 왜곡시킨 몇가지 문제점이 드러났다.

우선 ‘1459가구의 대단지’는 실제로 2개 단지이기 때문에 사실과 다르다. 2개 시행사가 6단지(59㎡ 887세대) 7단지(84㎡ 572세대)로 구분해 별도 사업승인을 받은 것이다. 하지만 중흥종합건설이 2개 단지 공동 시공사로 나서면서 ‘1459가구의 대단지’로 홍보하게 된 것. 따라서 입주후 별도의 아파트임차인대표자회의가 구성되면 수영장, 실내체육관 등 시설을 공동사용하는데 제동이 걸릴 가능성도 있다. 같은 세종시에서 롯데건설, 신동아건설이 함께 짓고있는 캐슬파밀리아 아파트는 공고문에 ‘타 단지’임을 명시하고 계약자들에게 ‘커뮤니티시설 공동이용이 불가할 수도 있다’는 점을 환기시켰다.

또한 ‘확장 무료’도 사실과 동떨어진 내용이다. ‘무료’라면 건축비에 포함되지 않는 것이 당연한데 중흥프라디움은 오히려 ‘확장비 폭리’ 의혹을 받고 있다. 행복도시청에 제출한 건축비 산정내역을 보면 중흥프라디움은 확장면적 23㎡에 1325만원으로 산출했다. 하지만 같은 세종시에 건축중인 중흥 에듀타운은 29㎡ 1274만원, 중흥 센텀파크 28㎡ 1200만원으로 나타났다. 이에대해 입주계약자 최모씨는 “국토부 고시기준으로 보면 1㎡당 10만6000원이기 때문에 중흥프라디움은 247만원이 고시기준가라고 할 수 있다. 따라서 1325만원은 5.36배의 폭리이며 세종시 분양아파트를 통털어 가장 비싼 발코니 확장비”라고 주장했다.

주택기금 없고 별도 단지 뒤늦게 알아

특히 입주계약자들은 중흥프라디움이 국민주택기금을 받지 않은 채 ‘민간건설 중형국민주택’으로 모집공고 승인을 받은 점을 주목하고 있다. 주택법상 국민주택기금을 받지 않을 경우 ‘국민주택 등’으로 명시해야 하지만 행복도시건설청 담당직원이 ‘민간건설 중형국민주택’으로 승인했다는 것. 국민주택기금을 받을 경우 계약자는 임대보증금 산정이나 대출이자 등에 유리하다. 뒤늦게 이같은 사실을 확인한 일부 계약자들은 행복건설청 담당직원을 경찰에 고소하기도 했다. 아울러 행복도시건설청장을 상대로 부당한 행정행위로 인한 모집공고 승인처분을 무효로 해달라는 행정심판을 청구했다.

한편 피고소인으로 경찰조사를 받았던 행복건설청 공무원 A씨는 “이미 검경 조사가 끝나 무혐의로 종결된 사건이다. 내가 업무상 착오로 실수한 것이지만 실제로 계약자들이 불이익을 본 것은 없다. 임대보증금도 국민주택기금을 제외하고 정확하게 산정했기 때문에 수사기관에서 ‘혐의 없음’ 처리한 사건”이라고 말했다.

이에대해 계약자 최모씨는 “세종시에서 유일하게 중흥프라디움만 국민주택기금을 받지 않은 것으로 알고 있다. 그런데 공고에는 똑같이 ‘민간건설 중형국민주택’으로 명시했다. 기금이 빠진채 표준임대보증금과 임대료를 산정하면 계약자들의 피해는 수학적으로 명백하다. 이런 부당한 직무유기를 단순히 ‘실수’라고 면책하는 건 국민을 우롱하는 것”이라고 지적했다.

중흥프라디움 임대아파트의 주계약서 일부 내용도 공정거래위원회의 권고사항을 무시했다는 지적이다. ‘임대보증금 및 월 임대료 인상’ 특약 사항에 “입주지정일 1년이 경과한 매년마다 ‘을’이 납부한 임대보증금 및 임대료를 기준으로 5%상승(복리상승)된 금액을 ‘갑’에게 납부하여여 한다. 납부세대에 한하여 변경계약을 자동 갱신되는 것으로 한다”고 규정했다.

확정분양가로 입주, 임대는 허울뿐

하지만 2006년 공정거래위원회 ‘임대차계약서상 불공정 약관조항’ 시정권고서에서 “임차인도 차임 등의 감액을 청구할 수 있어야 한다”고 전제했다. 또한 “비록 주택임대차보호법이 정한 범위인 5%이내에서 인상하더라도 ‘매 1년마다’ 5%이내에서 증액함을 기정사실화하는 것은 임차인의 차임감액청구권을 사실상 배제하고 있으므로 무효”라고 명시했다. 해마다 임차인이 물가변동 등 사정에 따라 감액청구가 가능함에도 ‘매년마다’ ‘5%상승(복리상승)’ ‘자동 갱신’등의 확정적 문구를 넣은 것은 무효화시킬 수 있다는 지적이다.

임대아파트 사업은 서민층의 내집마련 부담을 덜기 위해 정부가 정책적 지원을 하고 있다. 국민주택기금 대출은 물론 사업부지 매입에 혜택을 주고 있다. 하지만 LH공사와 달리 민간 공공임대아파트는 월임대료 방식이 아닌 사실상 전세 형태로 계약하는 사례가 늘고 있다. 중흥프라디움의 경우 59㎡(24평)의 경우 임대보증금 1억6000만원에 합의금 3475만원을 내면 총액 1억9475만원에 사실상 전세로 주거할 수 있다. 세종시 부동산중개사무실에서는 “확정분양가인 1억9475만원을 내고 의무 임대기간(5년)의 절반인 2년 6개월 뒤에 분양전환하면 된다”고 말한다. 편법으로 합의금을 추가금액으로 끼워넣어 사실상 분양아파트 가격으로 판매하는 셈이다. 서민층의 주거안정을 위해 지원하는 임대아파트의 본래 취지와 정면으로 배치되는 상황이다.

또한 전세금 안심대출보증 등에 가입하지 않은 분양전환 임대아파트는 위험부담을 감수해야 한다. 건설경기가 악화될 경우 시행사가 보증금을 못 돌려주는 경우가 발생할수도 있기 때문이다. 민간 임대아파트의 경우 계약전 회사 재무상태와 계약조건 등을 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.

법원, 표준건축비 ‘철퇴’ 임대료 산정도 실건축비로

한국의 공공임대주택 비율은 5% 수준으로 10~30% 수준인 OECD보다 훨씬 낮은 수준이다. 공공임대주택을 확충할 생각은 없고 민간에 공공에 준하는 온갖 특혜 주면서 공급을 유도하고 있다. 정부는 택지, 세제, 자금의 전방위적 지원책을 제공하겠다고 한다. 최근에는 민간 건설업자가 제안하면 그린벨트 지역까지 풀 수 있도록 허용했다. 각종 지원책으로 지은 임대아파트가 분양전환 과정에서 ‘건설원가 부당이득 반환 소송’에 휘말리고 있다. 2012년 김해지역 부영 임대아파트 소송에서 잇따라 회사측이 패소했고 지난해 광주지역 임대 아파트 입주민들이 대규모 부당이익금 반환소송을 제기했다.

임대아파트 분양 전환금 과다 논란은 건설사들이 건축비 원가가 아닌 상한가인 표준건축비를 기준으로 분양금을 산정하고 있기 때문에 발생한다. 또한 문제의 표준건축비가 임대아파트 임대료 산정 기준에도 사용되고 있다는 점이다. 이미 대법원은 지난 2011년 임대아파트 분양가 산정의 사실상 가이드 라인을 제시하는 판결을 내렸다. ‘공공임대주택 분양전환가격의 건설원가 산정은 상한가격을 의미하는 표준건축비가 아닌 실제 건축비(택지비+건축비)를 적용해야 한다’고 판시한 것이다.

건설사들은 임대주택법상 실제 건축비 산정에 대한 기준이 없다고 항변하고 있다. 하지만 건설사가 아파트 준공후 취득세를 납부하기 위해 제출한 과세표준액을 적용하면 실제 투입된 건축비를 산출할 수 있다는 지적이다. 지난해 임대아파트 분양 전환에 대한 전면 감사에 나선 경남도는 업체들이 제출한 과세표준액을 적용해 실제 투입된 건축비와 표준건축비 차액 790만원(가구당)을 부당이득금으로 계산했다. 경남도의 선도적인 역할로 인해 임대아파트 건설사들이 줄줄이 부당이득금을 반환하는 사례를 남기게 됐다.