전국의 아파트 시장이 뜨겁게 달아오르고 있다. 올해 역대 최대 규모인 40만 가구에 육박하는 아파트 분양 물량이 쏟아질 것으로 예상된다. 부동산 장기침체의 시발점이 됐던 2007년 공급 과잉 사태가 재발하는 것 아니냐는 우려의 목소리가 높다. 당시 분양상한제 시행을 피하고자 분양물량이 한꺼번에 쏟아졌지만 2년뒤 글로벌 금융위기가 닥치자 입주지연, 청약률 '제로' 미분양 아파트가 속출했다. 대규모 주택건설 회사들이 잇따라 도산하는 사태를 빚기도 했다.

올들어 청주지역도 정부의 부동산 경기 활성화 정책과 금리 인하 등으로 아파트 공급 물량이 넘쳐나고 있다. 과거 2010년 4천여 세대, 2011년 1500여 세대, 2012년 5800여 세대, 2013년 5천여 세대, 2014년 4천500여 세대가 공급됐다. 하지만 올해는 2배가 넘는 1만400여 세대가 분양될 예정이어서 공급 과잉에 대한 우려가 높다. 부동산 거품이 빠질 경우 실수요자인 서민들의 피해가 가장 크기 때문이다.

실제로 청주 신규 분양아파트는 선전하는 반면 기존 아파트 시장은 활기를 잃고 있다는 분석이다. 올들어 신규 분양 수요에 세종시 입주 수요가 더 해져 매물이 쏟아져 나왔다. 봄철 이사철 성수기를 맞아 거래 활성화가 당연하지만 구매자가 없는 실정이다. 부동산 중개인 김병희씨는 방송 인터뷰에서 “3월달에 매매계약을 한 건도 못했다”도 하소연했다.

아파트 거래시장은 이미 ‘경고등’

특히 청주지역 아파트 가격은 전국에서 손꼽힐 정도로 가파른 상승세를 보였다. 청주시 흥덕구의 경우 지난해 평균 9.95%가 올라 대구 수성구와 경산에 이어 전국 3번째로 매매가 상승률이 높았다. 하지만 해가 바뀌고 신규 분양 아파트로 수요가 몰리면서 기존 아파트는 찾는 발길이 사라진 것. 지난 4월 기준 청주지역 주택 보급률은 104.4%로 100%를 넘어선 상태다. 하지만 청주시 관계자는 “비과잉 공급 기준인 110%에 못미치고 있어 공급 과잉을 걱정할 상황은 아니다”는 입장이다.

하지만 향후 대규모 택지개발지구와 도심 지역주택조합 아파트 물량이 더해 진다. 동남지구(1만4470세대), 방서지구(3684세대), 호미지구(1281세대), 비하지구(1499세대), 청주테크노폴리스(3272세대), 오송제2생과학단지(9545세대), 사천지구(3254세대)가 2020년까지 더 건설될 예정이다. 특히 세종시가 아파트 공급과잉으로 청주시 수요까지 일부 대체하는 ‘빨대 효과’가 나타나고 있다. ‘빨대 효과’로 인해 83만1521명까지 늘어났던 청주시의 인구수는 2014년 말부터 감소세로 돌아섰다.

그럼에도 불구하고 청주시는 한발 더 나아가 공동주택 건설 활성화를 위해 규제완화 조치를 추진하고 있다. ‘청주시 지구단위 계획수립 세부기준’ 개정안을 내놓고 12일까지 시민의견을 수렴하고 있다. 기존보다 용적률을 높여주고 준공업지역의 공동주택 건설도 허용한다. 녹지지역은 공원 조성 면적기준을 완화했고 무심천 인근 수변경관지구 규제도 대폭 완화시켰다. 구도심 활성화를 전제로 재개발·재건축사업을 위한 규제완화는 타당한 측면이 있다. 하지만 준공업지역, 녹지지역까지 공동주택 건설을 확대하려는 정책은 후유증이 우려된다는 지적이다.

일부 부동산 전문가들은 “청주시가 단순하게 주택보급률만으로 공급과잉이 아니라고 한다면 넌센스다. 이미 시장에서 거래가 멈췄다면 빨간불이 들어온 셈이다. 전세 문의만 있지 매매가 이뤄지지 않고 있다. 건설사는 정부의 부동산 활성화 정책에 의존해 일단 짓고 보자는 식이다. 입주시점에 거품이 빠질 가능성이 크다는 점을 감안하면 지자체가 사전조정할 필요가 있다. 더 이상 공동주택 공급을 방치해 선 안될텐데, 오히려 규제완화를 추진하는 것은 이해하기 힘들다”고 말했다.

조합주택, 토지매입 여부 관건

다행히 청주시는 지역주택조합을 통한 아파트 신축 붐이 거세지자 주의보를 발령했다. 지난 3월말 ‘지역주택조합 조합원 모집에 따른 유의사항 안내문’을 만들어 발표했다. 현재 청주에서 착공 중인 지역주택조합 아파트는 율량 서희스타힐스, 모충 동일센타시아, 옥산 코오롱하늘채 등 3개다. 용암 한마음주택조합, 금천 우림필유, 오창 센토피아, 강내주택조합 등 4곳은 조합 설립 인가를 받았다

착공중인 경우 사업완료까지 별다른 변수가 없지만 조합설립 인가를 받고 토지매입이 끝나지 않을 상황에서는 위험요인이 상존해 있다. 특히 사업부지의 소유관계가 복잡할 경우 토지매입이 장기화되면서 비용부담이 커질 수 있다. 오창 센토피아의 경우 이미 토지매입을 끝낸 상황이고 조합설립 인가 절차를 밟고 있는 청주시 옥산면 ‘흥덕자이파크’는 토지주인 신라화학이 단독소유하고 있어 부지매입에 어려움이 없는 상황이다.

정부는 서민들이 값싸게 아파트를 구입할 수 있도록 조합주택을 활성화하는 내용으로 주택법을 개정했다. 우선 조합원 자격이 동일 시, 군 거주자에서 인접 광역생활권 거주자로 범위가 확대됐다. 무주택자나 전용 60㎡ 이하 1주택 소유자에 한해 자격을 주던 것도 전용 85㎡ 이하 1주택자로 완화시켰다. 특히 청주시에서는 부동산중개사들이 조합주택 사업주체들과 결합해 조합원들을 끌어들이고 있다. 조합원 자격조건이 완화된데다 중계사들이 영업활동을 하면서 LS건설이 시공사로 참여한 옥산 ‘흥덕자이파크’는 인터넷 접수를 시작하자마자 조합원 모집이 완료되기도 했다.

청주시 공동주택 건설 규제 풀기 어디까지?
녹지지역·준공업지역까지 건설 활성화 대상 포함시켜 논란

개정될 세부기준은 2종 일반주거지역 내 주택 재개발·재건축사업의 상한 용적률(대지 면적에 대한 건물 연면적의 비율)을 230%에서 250%로 변경한 도시계획조례개정 사항을 반영하고 있다.

우선 학교, 공공청사, 문화·체육시설, 도서관 등 공공시설 설치비율이 사업면적의 20%를 초과하는 경우 도시계획위원회 심의를 거쳐 최소 210%(공공시설 설치비율 20% 이상 25% 미만)~230% 이하(공공시설 설치비율 30% 이상)까지 차등 적용할 수 있도록 완화했다. 용적률이 상향되면 건축물에 대한 수익성이 높아져 건설 사업에 대한 여건이 나아진다.

입면적, 입면차폐도의 심의기준도 전면 삭제했다. 공동주택을 지을 경우 건축물 1개동의 연면적은 3천500㎡ 이하로 제한됐었다. 무심천 경계로 부터 100m 이내, 폭 30m 이상 간선도로와 상당로·공항로변 100m 이내 지역은 다른 지역보다 500㎡ 적은 3천㎡ 이하로 적용받았다. 아파트 개방감과 시각통로 확보를 위해 무심천 경계로부터 100m 이내 지역은 입면차폐도는 30m 이하, 폭 30m 이상 간선도로와 상당로·공항로변 100m 이내 지역은 35m로 적용된 입면차폐도 기준도 사라진다.

녹지지역에서 주거지역으로 변경되는 용도지역에 공동주택을 건설할 경우 기준 용적률은 170%에서 180%로 상향된다. 이밖에 준공업지역에 종업원을 위한 주택을 제외한 나머지 공동주택건설을 불허했던 기준을 삭제했고 녹지지역을 주거지역으로 변경하는 지역의 공원 조성 면적은 ‘구역면적의 5% 이상 또는 세대당 3㎡ 이상 중 큰 면적 적용’은 ‘구역면적의 5% 이상 또는 세대당 2㎡ 이상 중 큰 면적 적용’으로 완화됐다.

시 관계자는 “앞서 재개발·재건축사업 활성화를 위한 도시계획 조례 개정에 대한 후속절차로 보면 된다. 입면적·입면차폐도 심의 기준은 기존 수변경관지구 등으로 이중 제한받고 있어 규제완화 차원에서 뺐다”고 말했다.